Dubai kıyılarındaki yapay takımada bir kez daha emirliğin aynasına dönüştü. Yirmi yıl önce bu aynada hırs ve iddia görülüyordu, 2009’da borç çöküşü. Bugün ise başka bir şey görülüyor: iki bini aşkın gayrimenkul geliştiricisinden hangisi savaştan sağ çıkacak ve başkalarının verdiği sözlerin bedelini kim ödeyecek?
Dubai sahilinden tekneyle yarım saat ilerliyorsunuz ve kendinizi Fransız Rivierası’nda buluyorsunuz. Pembe bir otel, beyaz benekli kırmızı tenteler, yat iskeleleri ve üzerinde belirli saatlerde yapay yağmur yağdırılan bir sokak. Konuklara rengarenk şemsiyeler dağıtılıyor. Gerçek yağmurun bile olay sayıldığı Basra Körfezi’nin ortasındaki bu ülkede hava durumundan pompalar sorumlu. Bütün bunların elektriğini dizel jeneratörler sağlıyor: tesis şehir elektrik şebekesine bağlı değil. 2026 baharında Hürmüz Boğazı savaş alanına dönüştüğünde, bu jeneratörler için gereken her litre mazotun maliyeti projenin hayatta kalıp kalamayacağını belirleyen bir mesele haline geldi.
Söz konusu proje, dünya haritası biçiminde denize doldurularak oluşturulan Dünya takımadasındaki altı milyar dolarlık Avrupa’nın Kalbi tatil kompleksi. Durumu bilen kişilerin aktardığına göre projenin geliştiricisi personel sayısını azalttı, bazı çalışanları ücretsiz izne gönderdi ve şimdi yatırımcılarla eski çalışanların açtığı davalarla uğraşıyor. Tek başına bakıldığında bu hikaye magazin sayfalarından çıkmış tuhaf bir olay gibi görünebilir. Oysa gerçekte 28 Şubat’ta başlayan savaşın Dubai emlak piyasasını nasıl etkilediğini gösteriyor: piyasa acımasız biçimde, gerçekten parası olanlarla sadece parlak proje görsellerine sahip olanları birbirinden ayırıyor.
28 Şubat: Dubai’nin güvenlik sigortasının elinden alındığı gün
Yirmi yılı aşkın süre boyunca Dubai modeli yazılı olmayan tek bir varsayıma dayanıyordu. Emirlik, çalkantılı bir bölgenin ortasında güvenli bir ada sayılabilirdi. Irak savaşları, Arap Baharı, Yemen harekatı, İran çevresindeki yaptırım dönemleri Dubai’nin yanından geçip gidiyor, hatta çoğu zaman emirliğin lehine işliyordu: sıcak bölgelerden kaçan sermaye tam da buraya yöneliyordu.
28 Şubat 2026 sabahı bu varsayım sona erdi. ABD ve İsrail’in İran’a yönelik eş güdümlü saldırılarının ardından, ABD Başkanı Donald Trump tarafından nükleer programa ve bizzat rejime karşı bir operasyon olarak açıklanan harekata Tahran bütün Körfez boyunca karşılık verdi. Dini lider Ali Hamaney’in ölümü, İran’ın Haziran 2025’te sergilediği ölçülü karşılığın önündeki sınırları ortadan kaldırdı. Saldırılar, Amerikan üslerinin bulunduğu ülkelere yöneldi. İran’a yönelik saldırılara katılmayan Birleşik Arap Emirlikleri de Abu Dabi yakınlarındaki El Dafra üssü ve Washington ile ittifakı nedeniyle hedefler arasına girdi.
BAE Savunma Bakanlığının rakamları çarpıcı. 4 Mart’a kadar emirliklere 189 balistik füze, 941 insansız hava aracı ve 3 seyir füzesi fırlatıldı. Bunların ezici çoğunluğu önlendi. Pakistan, Nepal ve Bangladeş’ten üç göçmen işçi hayatını kaybetti. Resmi verilere göre şarapnel ve enkaz parçaları nedeniyle yaralananlar arasında Azerbaycan vatandaşlarının da bulunduğu yaklaşık on beş ülkenin yurttaşları vardı. Enkaz parçaları Palm Cumeyra bölgesine ve Burc el-Arab otelinin yakınına düştü, Cebel Ali Limanı üzerinde duman yükseldi, uluslararası havalimanı zarar gördü. 31 Mart gecesi bir insansız hava aracı Dubai kıyısı açıklarında demirli Kuveyt tankerini vurdu.
Gayrimenkullerdeki doğrudan fiziksel hasar son derece sınırlı kaldı. Asıl darbe başka bir varlığa, yani Dubai’nin füzelerin ulaşamadığı bir yer olduğu algısına geldi. Yetkililer bunu herkesten iyi anladıkları için ilk tepki görüntüler üzerindeki denetimi sıkılaştırmak oldu. BAE Başsavcılığı saldırılara ait fotoğraf ve görüntülerin yayımlanmasının yasa dışı olduğunu açıkladı. Dubai polisi ise resmi açıklamalarla çelişen bilgilerin yayılmasının iki yıldan başlayan hapis cezası ve 200 bin dirhem, yani yaklaşık 55 bin dolar para cezasıyla sonuçlanabileceği uyarısında bulundu. Mantık açık: temel ürünün güven olduğu bir ekonomide, yanan bir gökdelenin yayılan görüntüsü yangının kendisinden daha pahalıya mal olabilir.
8 Nisan’dan bu yana yürürlükte olan ateşkes yoğun bombardımanı durdurdu ancak eski düzeni geri getirmedi. Zaman zaman olaylar yaşanmaya devam ediyor, Hürmüz üzerinden deniz taşımacılığı gerginliğini koruyor, emirlikte yakıt ve gıda belirgin biçimde pahalandı. İşte bu ortamda bir takımadanın hikayesini okumak gerekiyor.
Yirmi yıllık kum: emirliğin vitrininden kibrinin anıtına
Dünya projesi 2003 yılında ilan edildi. Dubai World grubuna bağlı kamu geliştiricisi Nakheel, kıyıdan dört kilometre açıkta yaklaşık üç yüz ada oluşturdu ve bunları kıtaların dış hatlarını taklit edecek biçimde yerleştirdi. Pazarlama açısından fikir dahiceydi: kendinize İrlanda ya da Grönland satın alabiliyordunuz. Adalar ünlülere ve fonlara satıldı. Takımada, talep olduğu için değil, talebin yaratılabileceğine inanıldığı için inşaat yapan Dubai’nin simgelerinden birine dönüştü.
Ardından 2008 geldi. Kasım 2009’da Dubai World, yaklaşık 26 milyar dolarlık borç ödemelerinin dondurulmasını alacaklılarından istedi ve dünya piyasaları birkaç gün boyunca ciddi biçimde emirliğin temerrüde düşme ihtimalini tartıştı. Kurtarma Abu Dabi’den geldi; aynı yılın aralık ayında 10 milyar dolar sağlandı. Bu kurtarmanın bedeli sembollerde okunuyordu: 4 Ocak 2010’da açılan dünyanın en yüksek kulesine planlandığı gibi Burc Dubai değil, BAE Devlet Başkanı ve Abu Dabi Emiri Şeyh Halife bin Zayid’in onuruna Burc Halife adı verildi. Dubai’de konut fiyatları o dönemde farklı tahminlere göre yarı yarıya düştü. Dünya adaları yıllarca donduruldu. Oralarda yalnızca inşaat söylentileri ve deniz uçaklarıyla gelen turistler dolaşıyordu.
Takımada, insanın kendi gücünü abartmasının ders kitabına dönüştü. Dubai’nin geri kalanı yoluna devam etti, yeniden inşa edildi, 2014’teki petrol fiyatı düşüşünü, 2019’a kadar süren uzun fiyat gerilemesini ve salgını atlattı, ardından yeni bir yükseliş yaşadı. Ancak kumdan yapılmış dünya haritası tamamlanmamış bir vitrin olarak kaldı. Avusturyalı geliştirici Josef Kleindienst’in Avrupa’nın Kalbi projesi onu canlandırmaya yönelik en iddialı girişim oldu: Almanya ve İsveç adaları, Fransız Rivierası, su altı yatak odalarına sahip yüzen villalar.
Ben bu girişimle alay etmezdim. Dubai daha önce de önce alaya alınan, sonra kentin markasına dönüşen projeler gördü. Ancak Avrupa’nın Kalbi’nin savaşın yaratmadığı, yalnızca görünür hale getirdiği bir zayıflığı var: proje tamamen dışarıdan gelecek para ve insan akışına bağımlı.
Yerel müşteriye kalan tatil köyü: altı milyar dolarlık proje kuponlarla nasıl ayakta kalıyor
Tatil kompleksinin tasarımı, konukların yarısının yabancılardan, yarısının ise yerel müşterilerden oluşmasını öngörüyordu. 28 Şubat’tan sonra yabancılar kayboldu ve Avrupa’nın Kalbi, anakaradaki yüzlerce otel gibi, emirlik sakinlerine yönelik yerel tatile yöneldi. Konuklara oda fiyatı kadar yiyecek ve içecek kuponu sunuluyor. Başka bir ifadeyle, yeter ki müşteri gelsin ve restoranda para harcasın diye konaklama neredeyse bedavaya veriliyor.
Kleindienst kendi doluluk verilerini açıklıyor: martta yüzde 27, nisanda yüzde 36, mayısta yüzde 56. Önümüzdeki haftalarda yüzde 80’e ulaşmayı bekliyor, 2027’ye kadar beş otel açmayı vaat ediyor ve bazı yerlerde çalışmalar gece de sürüyor. Ancak bu rakamları doğru okumak gerekiyor. Krizin ortasında çok düşük bir tabandan başlayan artış, sürdürülebilir işletme anlamına gelmez. Doluluk, odayı fiilen ücretsiz hale getiren indirimler sayesinde korunuyorsa, gelir doluluk oranından çok daha yavaş artar.
Karşılaştırma için tüm kente bakmak yararlı. Dubai 2025 yılında 19,59 milyon yabancı turist ağırladı, 827 otelde toplam 154 bin 264 odaya sahipti ve ortalama doluluk yüzde 80’i aşıyordu. Mart 2026’da ise sektör verilerine göre doluluk yüzde 33,1’e geriledi; bu, önceki yılın aynı döneminden yüzde 54,4 daha düşüktü. Büyük analiz kuruluşlarından biri paniğin zirvesinde ikinci çeyrek için doluluğun yüzde 10’a kadar inebileceğini öngörmüş ve yaşananları sektörün önemli bölümünün fiilen durması olarak nitelendirmişti. Tahmin fazla karamsar çıktı, ancak yön doğruydu: yılın ilk yedi ayı sonunda Dubai’de doluluk geçen yıla göre yüzde 29 daha düşük kaldı ve Körfez’deki komşularından daha kötü bir sonuç ortaya çıktı. Dubai Uluslararası Havalimanı ilk çeyrekte bir yıl önceki 23,4 milyona karşılık 18,6 milyon yolcu ağırladı; mart ayında yolcu trafiği yüzde 66 düştü.
Bu koşullarda yalnızca deniz yoluyla ulaşılabilen ve elektriğini kendi üreten ada tatil kompleksi, anakaradaki herhangi bir otelden daha kırılgan hale geliyor. Dizel pahalandı, inşaat malzemelerinin denizden taşınması da pahalandı. Turist sayısı ise azaldı. Tam bir kısır döngü.
Projenin vaatleri de küçülüyor. Avrupa’nın Kalbi içindeki Venedik tatil bölgesi şimdilik yalnızca kağıt üzerinde var. En çok tanıtılan fikir olan Yüzen Denizatı, deniz tabanına sabitlenmiş, kısmen su altında kalan yüzen bir ev olarak tasarlanmıştı. Mevzuat değişikliklerinden sonra örnek yapıların yeniden projelendirilmesi gerekti; şu anda bu tür 72 birim inşa ediliyor. Kleindienst, tercihinin her zaman hızlı yapmak yerine kusursuz yapmak olduğunu söylüyor ve gecikmelerin bazı ortaklarda anlaşılır bir hoşnutsuzluk yarattığını kabul ediyor. Projenin yaşayabilirliğine ilişkin kuşkuları reddediyor: ona göre bu sıradan bir gayrimenkul geliştirme modeli değil, uzun vadeli bir turizm projesi ve birçok eğlence unsuru başlangıçta var olmayan teknolojiler ve izinler gerektiriyordu.
Davalar olmasa bu yaklaşım makul görülebilirdi. Kaynaklara ve gazetecilerin incelediği mahkeme belgelerine göre yatırımcılar teslim tarihlerine ve vaat edilen garantili getiriye itiraz ediyor. Eski çalışanlar ödenmemiş maaşlarını talep ediyor. Kleindienst ise şirketin yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve her türlü talebin doğrudan görüşmelerle çözülebileceğini söylüyor.
Buradaki kilit ifade “garantili getiri”. Bankanın değil, geliştiricinin verdiği bir garanti, ancak o geliştiricinin nakit akışı kadar değerlidir. Turistler geldiği sürece bu düzen işler. Akış kesildiğinde garanti, ödenmesi mümkün olmayan bir borca dönüşür.
Takımadadaki komşuların durumu daha da kötü. DP World şirketinin eski yöneticisi Sultan Ahmed bin Süleyem’e bağlı bir yapı tarafından Maldivler tarzında kurulan Anantara Dünya Adaları tatil tesisi, geri dönüş tarihi açıklanmadan 10 Nisan’da kapandı. İşletmeci Minor Otelleri kararı dış etkenlerin birleşimiyle açıkladı. İfade diplomatik, anlamı ise açık. İlkbaharda Burc el-Arab ve Armani Oteli dahil Dubai’nin başka ünlü adresleri de aynı dönemde bakım ve yenilemeye girdi. Resmen savaştan söz eden olmadı. Ancak lüks oteller aynı anda çok önceden planlanmış yenileme çalışmalarını hatırlamaya başladığında piyasa bunun ne anlama geldiğini bilir.
İşlemlerin yarısı kayboldu, fiyatlar ise dayanıyor. Şimdilik
Anakara Dubai savaşı adalardan farklı yaşıyor ve burada veriler büyük ölçüde nereye baktığınıza bağlı.
Önce yarıda kesilen yükselişin ölçeğine bakalım. 2020 ile 2025 arasında Dubai’deki gayrimenkul işlemlerinin toplam değeri yüzde 866 arttı, metrekareye çevrilen birim fiyat da neredeyse iki katına çıktı. Ocak 2026’da emirlik, toplam 72,5 milyar dirhem değerinde 17 bin 457 işlem kaydetti; bu, bir önceki yıla göre yüzde 22,7 artış demekti. Ocak ve şubat birlikte değerlendirildiğinde 133,3 milyar dirhem değerinde 34 bin 452 işlem gerçekleşti. Piyasa savaşa tam hızla girmişti.
Ardından darbe geldi. Büyük Amerikan yatırım bankalarından birinin tahminine göre mart ayının ilk 12 gününde BAE’deki gayrimenkul işlem hacmi yıllık bazda yüzde 37, bir önceki aya göre yüzde 49 azaldı. Dubai Finans Piyasasındaki geliştirici şirketler endeksi 9 Mart’a kadar yaklaşık yüzde 21 değer kaybederek yaklaşık 16 bin 700 puandan 13 bin 353 puana geriledi. 2025’te tüm satışların yüzde 69’unu oluşturan birincil piyasa işlemleri mart ayında bir önceki aya göre yüzde 21 azalarak 9 bin 368’e düştü. En fazla zarar gören alan, inşaatı devam eden konutların yeniden satışı oldu: piyasa katılımcılarının gözlemlerine göre bu daireler başlangıç fiyatının yüzde 10-15 altında el değiştiriyor. Mayıs sonuna gelindiğinde üst segmentteki satıcılar, izleme hizmetlerinden birinin verilerine göre 3 bin 292 taşınmazın talep fiyatlarını toplam 2,36 milyar dirhem düşürdü.
Yerel bir danışmanlık şirketinin verilerine göre mayısta konut işlemlerinin sayısı geçen yılın yaklaşık yarısı düzeyindeydi. Satıcılar taşınmazlarını büyük indirimlerle vermek istemiyor, alıcılar da savaş öncesi fiyatları ödemek istemiyordu. Haziranda satışlar yeniden hareketlendi, fiyat düşüşünün hızı yavaşladı ancak aynı değerlendirmeye göre konut piyasası savaşın başından bu yana yüzde 10 değer kaybetti.
Asıl ilginç nokta burada başlıyor. Dubai Arazi Dairesinin ikinci çeyrek verileri 38 binden fazla konut işlemi gösteriyor. Bu, bir yıl önceki rekor seviyenin neredeyse üçte bir altında. İşlemlerin toplam değeri ise yaklaşık yüzde 40 azalarak 110,4 milyar dirheme, yani 30 milyar dolara indi. Buna karşılık aynı verilere göre birim alan başına ortalama fiyat yüzde 6,5 yükseldi. Bu iki değerlendirme yalnızca ilk bakışta birbiriyle çelişiyor. İşlemlerin yapısı pahalı ve tamamlanmış konutlara kayarken ucuz, spekülatif yeniden satışlar neredeyse ortadan kalktı. Fiyat endeksi belirli taşınmazlardaki indirimi gösterirken ortalama birim fiyat, satın alınan taşınmazların bileşimindeki değişimi yansıtıyor. Dürüst sonuç şu: piyasa çökmedi, dondu ve yeniden fiyatlanıyor.
İyimserlerin temel argümanı alıcıların yapısıyla ilgili. Büyük uluslararası danışmanlık şirketlerinden birinin Orta Doğu araştırma yöneticilerinden biri, hızlı yeniden satış amacıyla alım uygulamasının bu dönemde 2008’e kıyasla çok daha sınırlı olduğunu belirtiyor. Daha az spekülatör, daha az zorunlu satış demek. Bununla birlikte aynı yönetici, çoğunluğu yabancılardan oluşan nüfusun güveninin savaş nedeniyle ciddi biçimde sarsıldığını da kabul ediyor ve geleneksel olarak durgun geçen yaz aylarında daha fazla yavaşlama bekliyor.
Bu tablonun arkasında savaş öncesinde de uyarısı yapılan rahatsız edici bir unsur bulunuyor. Önde gelen derecelendirme kuruluşlarından biri 2025 yılında, 2025 ortası ile 2026 sonu arasında fiyatlarda yüzde 15’e varan düzeltme öngörmüştü. Nedeni arz fazlasıydı: 2023-2026 arasında yaklaşık 250 bin konut biriminin piyasaya çıkması bekleniyordu ve bunların yaklaşık 120 bini yalnızca 2026 yılına aitti. Savaş, zaten savaş olmasa da kırılma noktasına ilerleyen bir dönemin üzerine geldi. Talebin bağlı olduğu Dubai nüfus artışı tahminini büyük bir Amerikan bankası 2026 için yüzde 1’e indirdi.
Tek can simidine iki bin geliştirici
Bütün hikayenin en çarpıcı ayrıntısı neredeyse fark edilmeden geçti. Durumu bilen kişilerin aktardığına göre savaş başladıktan kısa süre sonra düzenleyici kurum piyasanın birleşmesine hazırlanmaya başladı ve büyük gruplara gayriresmi biçimde şu uyarıyı yaptı: parası tükenen küçük rakipleri devralmanız gerekebilir.
Dubai Arazi Dairesinin verilerine göre piyasada 2 binden fazla geliştirici faaliyet gösteriyor. Yaklaşık dört milyon nüfuslu bir kent için bu sayı aşırı yüksek. Bunların çoğu son beş yılda, inşaat sektörünün para basan bir makine gibi göründüğü dönemde piyasaya girdi: daireleri daha temel kazılırken satıyor, alıcıların parasıyla inşa ediyor, aradaki farkı kar olarak alıyorsunuz. Yeni alıcı akışı kesilmediği sürece model işler. Akış durduğunda ise geliştiricinin elinde inşaat yükümlülükleri kalır, alıcılar da ödeme takvimine uymamaya başlar.
Suudi Dar Al Arkan şirketinin uluslararası kolu DarGlobal’in genel müdürü ve Trump Grubuyla ortaklıklarıyla tanınan Ziyad el-Şaar bunu açık biçimde söylüyor. Ona göre, yükselişi görüp gayrimenkul geliştirmeyi kolay bir iş sanarak sektöre giren yeni oyuncular zarar görecek. Yabancı alıcılara güçlü biçimde bağımlı piyasalar en fazla etkilenenler oluyor ve belirsizlik yatırımcıları kararlarını ertelemeye zorluyor.
İşten çıkarmalar büyük şirketlere de ulaştı. Kaynaklara göre Sobha ve Azizi ayrı ayrı yüzlerce kişiyi işten çıkardı. Bazı geliştiriciler savaştan önce tahvil ihraç etmişti ve bu kağıtlar şimdi baskı altında. Gayrimenkul alanında çalışan kıdemli bir hukukçu, aşırı arz ile savaş şokunun birleşmesinin piyasa birleşmesini hızlandıracağını düşünüyor. İnşaat alanında uzmanlaşmış büyük bir yerel hukuk şirketinin avukatı ise ilginin daha geleneksel projelere kaymasını bekliyor: sıra dışı projelerin sorunları çözülebilir ancak çözüm pahalı olacaktır.
Piyasanın birleşmesinden kim kazanacak? Her şeyden önce devletle ya da yönetici ailelerle bağlantılı en büyük geliştiriciler. Rakiplerin arsalarını, tamamlanmamış projelerini ve müşteri tabanlarını çok düşük bedellerle ele geçirecekler. Devlet de daha kolay yönetilebilen bir piyasaya kavuşacak. Kaybedenler ise küçük geliştiricilerin müşterileri olacak. En iyi ihtimalle projeleri gecikmeli teslim edilecek, en kötü ihtimalle mahkemelerde mücadele etmek zorunda kalacaklar. Önceki krizden sonra Dubai iptal edilen projelerin tasfiyesi için özel düzenekler kurmak zorunda kalmış, birçok alıcı çözüm için yıllarca beklemişti.
Bu birleşmenin kaçınılmaz olduğunu ve garip biçimde emirlik açısından yararlı olacağını düşünüyorum. İki bin şirketin kimin daha yüksek garantili getiri vaat edeceği konusunda yarıştığı bir piyasa, sermayesiyle sorumluluk alan yirmi büyük oyuncunun bulunduğu piyasadan daha tehlikelidir. Devlet bunu anlıyor. Asıl soru, özel yatırımcıların bunun için ne kadar bedel ödeyeceği.
Sajvani artık korkutmuyor: devler neden füzelerin altında yeni projeler başlatıyor
Piyasanın diğer ucunda gösterişli bir güven havası hakim ve bu da başlı başına bir politika.
828 metre yüksekliğindeki Burc Halife’yi inşa eden Emaar, haziran ayında 150 bin kişinin yaşayacağı, 55 milyar dolar değerinde yeni bir kent bölgesi planını açıkladı. Bir ay önce Kanadalı Brookfield, Dubai gayrimenkullerine yatırım yapmak amacıyla yeni bir ortak girişim kurduğunu duyurdu. DarGlobal, Trump markası altında, çatısında şirketin dünyanın en yüksek açık hava havuzu olarak tanımladığı bir havuz bulunan 80 katlı bir kule inşa ediyor. Tamamlanması beş yıl sonra planlanıyor ve el-Şaar’ın açıklamasına göre dairelerin yüzde 80-90’ı satıldı. Şirket, yeni fırsatlar aramayı sürdürdüğünü de belirtiyor.
En dikkat çekici açıklamalar, Damac Gayrimenkulün kurucusu ve Trump’ın bir başka iş ortağı olan Hüseyin Sajvani’den geliyor. 2019’da konut arzındaki aşırılık nedeniyle yaklaşan piyasa felaketi konusunda kamuoyunu uyaran kişi bizzat oydu. Şimdi ise tonu farklı. Durumu şöyle anlatıyor: şirketin yeterli parası var, ödemeler düzenli geliyor, yeni projeler başlatılmaya devam ediyor ve piyasadaki güven yüksek. Çocuklarının lüks villalar inşa ettiği Amali projesi hakkında hiçbir alıcının anlaşmadan vazgeçmediğini ve son iki ayda birkaç taşınmazın daha satıldığını söylüyor.
Çok sıkıntı yaşamış takımadada bile tablo bütünüyle karanlık değil. Zaya şirketinin Zuhha Adaları projesindeki 30 villanın tamamı daha savaş başlamadan satıldı. Bazı villaların fiyatı 24 milyon dolara kadar çıktı.
Dev şirketler neden gaza basıyor? Çünkü panik, parası olanlar için fırsattır. Savaşın ortasında 55 milyar dolarlık proje başlatmak piyasaya ve kreditörlere verilen bir mesajdır: büyük Dubai hiçbir yere gitmiyor. Üstelik aşırı zengin alıcılar savaşa orta sınıftan farklı tepki veriyor. Yüz milyonlarca dolarlık servetin sahibi için mesele bir insansız hava aracının Palm Cumeyra’ya ulaşıp ulaşmayacağı değil, parasının kendi ülkesindeki vergilerden ve siyasi fırtınalardan nerede daha iyi korunacağıdır. Bu ölçüte göre Dubai’nin hala çok az rakibi var.
Burada dürüst bir not düşmek gerekiyor. Geliştiricilerin kendinden emin açıklamaları da işlerinin bir parçasıdır. Piyasanın güveninden söz eden Sajvani aslında güven satıyor. Dairelerin yüzde 80-90’ının satıldığını söyleyen el-Şaar yatırımcılara hesap veriyor. Bu sözlerin kendisi kanıt değildir. Gerçek kanıt daha sonra, taksitlerin ödeme zamanı geldiğinde ve kaç alıcının gerçekten sonuna kadar devam ettiği ortaya çıktığında görülecek.
Vitrinin bedelini kim ödüyor
Piyasa rakamlarının arkasında, yüksek sesle pek konuşulmayan bir siyasal iktisat var.
İlk kaybeden, emirliklerin tarafsızlık anlayışının kendisi oldu. Abu Dabi ve Dubai yıllarca Washington ile ittifaklarını sürdürürken aynı zamanda Tahran’la ilişkilerini geliştirdi: İran sermayesi, İran ticareti ve Cebel Ali üzerinden yeniden ihracat, Amerikan üsleriyle yan yana varlığını sürdürdü. Savaş, iki sandalyede oturmanın ancak sandalyelerden birinin altında bomba patlayana kadar mümkün olduğunu gösterdi. İran açısından emirlikler elverişli bir hedefti: onları vurmak, sınırlı askeri riskle Amerika’ya bağlı bölgesel ekonomik sinir merkezine darbe vurmak anlamına geliyordu.
İkinci bedeli bankalar ödüyor. Bir derecelendirme kuruluşunun tahminine göre 2025 sonu itibarıyla ticari gayrimenkuller BAE bankalarının toplam kredi portföyünün yüzde 13’ünü oluşturuyordu ve 2026’nın ilk çeyreğinde bu oran neredeyse değişmedi. Şimdilik bu durum sistem için tehdit oluşturmuyor; bankaların güçlü sermaye tamponları var. Ancak birleşme süreci satın almalar yerine iflaslar üzerinden ilerlerse sorunların bir bölümü bankaların bilançolarına taşınacak.
Bu zincirin en savunmasız halkasını göçmen işçiler oluşturuyor. Savaşın ilk günlerinde enkaz parçaları altında ölenler de onlardı, oteller boşaldığında ilk ücretsiz izne gönderilenler de onlar oluyor. Bu insanların büyük bölümü vize ve yol masraflarını karşılamak için borçlanarak ülkeye geldi. İşlerini kaybetmek onlar için geçici bir duraklama değil, çöküş anlamına geliyor.
Çelişkili görünse de kazananlar arasında komşular bulunuyor. Sektör verilerine göre Suudi Arabistan yedi aylık dönemde otel doluluğunda yalnızca yüzde 2,8 kayıp yaşarken Dubai’de düşüş yüzde 29 oldu. Yıllardır Dubai’den bölgesel şirket merkezlerini ve turistleri çekmeye çalışan Riyad, hayal bile edemeyeceği kadar güçlü bir argüman elde etti. Körfez dışındaki rakip aktarma ve finans merkezleri de kazançlı çıktı; transit yolcu ve sermayenin bir bölümü geçici olarak bu merkezlere yöneliyor.
Bu hikayede Bakü için de bir ders var ve bunu herhangi bir kötü niyetli sevinç duymadan ifade etmek gerekir. Azerbaycan yıllardır ekonomik stratejisini transit taşımacılık ve enerji üzerine kuruyor ve Hürmüz her tehdit altına girdiğinde Hazar güzergahının cazibesi artıyor. Ancak Dubai’nin gösterdiği asıl ders güzergahlarla değil, güvenle ilgili: yirmi yıl boyunca bir ürün gibi satılan güvenlik algısı tek bir hafta sonunda değerini kaybedebilir. İstikrar satın alınamaz, deniz doldurularak da yaratılamaz; ancak her gün yeniden korunabilir.
2027 senaryosu: çöküş değil, birleşme
Son yirmi yıldaki her Dubai paniği aynı biçimde sona erdi: kriz zayıfları yuttu, güçlüler ise krizden daha da güçlenerek çıktı. 2009’da kurtarma Abu Dabi’den geldi. 2020 salgınının ardından kimsenin öngörmediği bir yükseliş başladı. Burada 2008 İspanyasıyla karşılaştırma dikkat çekici. Oradaki inşaat balonu, Madrid yakınlarındaki Seseña konut bölgesi gibi hayalet yerleşimler bıraktı; planlanan 13 binden fazla dairenin yalnızca bir bölümü inşa edildi ve yapılanlar yıllarca satılamadı. Aradaki fark şu: İspanya’da geliştiricilerin borçlarını satın almaya hazır bir devlet servet fonu yoktu. Dubai’nin arkasında ise Abu Dabi var ve bu güvence, askeri güvenliğin aksine, henüz geri çekilmiş değil.
Bana göre temel senaryo şöyle görünüyor. Ateşkes korunur ve Hürmüz yeniden kapanmazsa konut piyasası savaş öncesi işlem hacmine 2027’nin ikinci yarısından önce dönemez. Bu dönemde fiyatların muhtemelen birkaç puan daha düzelmesi beklenebilir ancak genel bir çöküş yaşanmaz. Aktif geliştirici sayısı 2027 sonuna kadar belirgin biçimde azalacak ve satın alma ile birleşmeler daha 2027’nin ilk çeyreğinde sektör haberlerinin ana başlığı haline gelecek. Benim tahminime göre turist akışı 2025 seviyesine en erken 2027-2028 kış sezonunda dönecek.
Kötümser senaryo bombardımanın yeniden başlamasına bağlı. Savaşın ikinci dalgası artık yalnızca güven duygusuna değil, ödeme disiplinine de darbe vurur. İnşaat halindeki konutların alıcıları taksit ödemelerini toplu biçimde durdurmaya başlarsa küçük geliştiricilerin sorunları bankaların sorununa dönüşür. Bu durumda birleşme gönüllü satın almalar yoluyla değil, 2009’daki gibi zorunlu kurtarma operasyonları üzerinden ilerler.
Avrupa’nın Kalbi gibi projeler için yol ayrımı daha sert. Bu tür tatil komplekslerinin hayatta kalması konut fiyatlarından çok yabancı turistlerin geri dönmesine ve yakıt maliyetine bağlı. Kleindienst gerçekten 2027’ye kadar beş otel açar ve ücretsiz kuponlara başvurmadan yüksek doluluğu koruyabilirse proje bir şans elde eder. Aksi durumda artan davalar ve turist yokluğu karşısında takımada, 2008’den sonra olduğu gibi ikinci kez ekonominin önüne geçmiş hırsların anıtına dönüşebilir.
Bir soru ise yanıtsız kalıyor. Son beş yılda küçük geliştiricilerin verdiği garantili getiri sözlerinin kaçının değersiz kağıtlara dönüşeceğini bugün Dubai’de kimse açıkça hesaplamaya hazır değil.
Programlı yağmur
Dubai Arazi Dairesi, piyasayı önleyici düzenlemeler ve sürekli denetimle desteklediğini, sektörün geleceğinin ise oldukça umut verici olduğunu söylüyor. Büyük Dubai açısından muhtemelen gerçekten de durum böyle. Emaar kentin içinde yeni bir kent kuruyor, Sajvani’nin çocukları villalar satıyor.
Diğerleri için durum daha zor. Savaş Dubai’nin sorunlarını yaratmadı; yalnızca onların görünür hale gelme süresini kısalttı. İki bin geliştirici, beş yılda işlem değerinin neredeyse dokuz kat artması, mali güvencesi sınırlı şirketlerin vaat ettiği garantili getiriler, güvenliğe duyulan inanca bağlı turist akışı; bütün bunlar yıllardır birikiyordu. İran füzeleri yalnızca hesaplaşmayı hızlandırdı.
Körfez’in ortasındaki Fransız Rivierası’nda yapay yağmur hala belirli saatlerde başlıyor. Konuklar sarı şemsiyelerin altında durup fotoğraf çektiriyor. Yakınlarda bir yerlerde dizel jeneratörler uğulduyor ve bu yağmurun her damlasının bedeli dünyanın en tehlikeli boğazından geçen yakıtla ödeniyor. Mazot olduğu sürece yağmur programa göre yağmaya devam edecek.