L’archipel artificiel au large de Dubaï est redevenu le miroir de l’émirat. Il y a vingt ans, il reflétait l’ambition ; en 2009, l’effondrement de la dette. Aujourd’hui, il révèle autre chose : lesquels des deux mille promoteurs survivront à la guerre et qui devra payer pour les promesses des autres.
Une demi-heure de bateau depuis le front de mer de Dubaï, et vous voici sur la Côte d’Azur. Un hôtel rose, des auvents rouges à pois blancs, des quais pour yachts et une rue où, selon un horaire précis, une pluie artificielle se met à tomber tandis que l’on distribue aux clients des parapluies colorés. Au milieu du golfe Persique, dans un pays où une véritable averse constitue un événement, la météo dépend de pompes. L’électricité nécessaire à tout cela est fournie par des générateurs diesel : le complexe n’est pas raccordé au réseau urbain. Au printemps 2026, lorsque le détroit d’Ormuz s’est transformé en zone de combat, le prix de chaque litre de gazole destiné à ces générateurs est devenu une question de survie pour le projet.
Il s’agit de The Heart of Europe, un complexe touristique de six milliards de dollars situé sur l’archipel The World, aménagé en forme de carte du monde. Selon des personnes au fait de la situation, son promoteur a réduit ses effectifs, placé une partie de ses salariés en congé sans solde et doit désormais faire face à des actions en justice intentées par des investisseurs et d’anciens employés. Pris isolément, cet épisode pourrait passer pour une curiosité de la chronique mondaine. En réalité, il montre comment la guerre commencée le 28 février agit sur le marché immobilier de Dubaï : elle sépare impitoyablement ceux qui disposent réellement d’argent de ceux qui ne possédaient que des images de synthèse.
28 février : le jour où Dubaï a perdu sa police d’assurance
Pendant plus de vingt ans, le modèle de Dubaï a reposé sur un postulat tacite : l’émirat pouvait être considéré comme un îlot de sécurité dans une région instable. Les guerres en Irak, le printemps arabe, la campagne au Yémen, les cycles de sanctions autour de l’Iran se déroulaient ailleurs et profitaient même souvent à Dubaï : les capitaux fuyant les zones de conflit venaient précisément s’y réfugier.
Le matin du 28 février 2026 a mis fin à cette certitude. Après les frappes coordonnées des Etats-Unis et d’Israël contre l’Iran, présentées par le président américain Donald Trump comme une opération visant le programme nucléaire et le régime lui-même, Téhéran a riposté dans l’ensemble du Golfe. La mort du Guide suprême Ali Khamenei a fait disparaître la retenue qui avait caractérisé la réponse iranienne en juin 2025. Les frappes ont visé les pays accueillant des bases américaines. Les Emirats arabes unis, bien qu’ils n’aient pas participé aux attaques contre l’Iran, se sont retrouvés parmi les cibles en raison de la base d’Al-Dhafra, près d’Abou Dhabi, et de leur alliance avec Washington.
Les chiffres du ministère émirati de la Défense sont impressionnants. Au 4 mars, 189 missiles balistiques, 941 drones et trois missiles de croisière avaient été lancés contre les Emirats. L’immense majorité a été interceptée. Trois personnes ont été tuées, des travailleurs migrants originaires du Pakistan, du Népal et du Bangladesh. Parmi les blessés par des éclats et des débris figuraient, selon les données officielles, des ressortissants d’une quinzaine de pays, dont des Azerbaïdjanais. Des débris sont tombés dans le secteur de Palm Jumeirah et près de l’hôtel Burj Al Arab, de la fumée s’est élevée au-dessus du port de Jebel Ali et l’aéroport international a été endommagé. Dans la nuit du 31 mars, un drone a frappé un pétrolier koweïtien au mouillage au large de Dubaï.
Les dégâts matériels directs subis par l’immobilier ont été insignifiants. Le véritable choc a porté sur un autre actif : l’image de Dubaï comme lieu hors de portée des missiles. Les autorités l’ont mieux compris que quiconque, et leur première réaction a donc consisté à contrôler les images. Le parquet général des Emirats arabes unis a déclaré illégale la publication de photographies et de vidéos des frappes, tandis que la police de Dubaï a averti que la diffusion d’informations divergeant des communiqués officiels pouvait entraîner une peine d’au moins deux ans de prison et une amende à partir de 200 000 dirhams, soit environ 55 000 dollars. La logique est claire : dans une économie où le principal produit vendu est la confiance, une vidéo virale montrant un gratte-ciel en feu coûte plus cher que l’incendie lui-même.
Le cessez-le-feu en vigueur depuis le 8 avril a mis fin aux bombardements massifs, mais il n’a pas restauré le monde d’avant. Des incidents sporadiques se poursuivent, la navigation dans le détroit d’Ormuz reste sous tension et les prix du carburant comme des denrées alimentaires ont sensiblement augmenté dans l’émirat. C’est dans ce contexte qu’il faut lire l’histoire d’un archipel.
Vingt ans de sable : de vitrine de l’émirat à monument de sa démesure
Le projet The World a été annoncé en 2003. Le promoteur public Nakheel, appartenant au conglomérat Dubai World, a gagné sur la mer près de trois cents îles à quatre kilomètres du rivage afin de reproduire les contours des continents. L’idée était brillante sur le plan commercial : chacun pouvait acheter son Irlande ou son Groenland. Les îles étaient vendues à des célébrités et à des fonds, tandis que l’archipel devenait le symbole de ce Dubaï qui ne construisait pas parce qu’il existait une demande, mais parce qu’il estimait pouvoir la créer.
Puis vint 2008. En novembre 2009, Dubai World demanda à ses créanciers un moratoire sur le remboursement d’une dette d’environ 26 milliards de dollars, et les marchés mondiaux envisagèrent sérieusement pendant plusieurs jours la possibilité d’un défaut de paiement de l’émirat. Abou Dhabi vint à la rescousse en décembre de la même année avec une aide de 10 milliards de dollars. Le prix de ce sauvetage se lisait dans les symboles : la plus haute tour du monde, inaugurée le 4 janvier 2010, ne fut pas baptisée Burj Dubai comme prévu, mais Burj Khalifa, en l’honneur du président des Emirats arabes unis et souverain d’Abou Dhabi, le cheikh Khalifa ben Zayed. Au cours de ce cycle, les prix de l’immobilier à Dubaï chutèrent de moitié selon différentes estimations. Les îles de The World furent mises en sommeil pendant des années. Elles n’étaient plus parcourues que par des rumeurs de chantiers et quelques touristes en hydravion.
L’archipel s’est transformé en manuel grandeur nature sur la surestimation de ses propres forces. Le reste de Dubaï, lui, a continué d’avancer : la ville s’est reconstruite, a résisté à la chute des prix du pétrole en 2014, à la longue baisse des prix jusqu’en 2019, puis à la pandémie, avant de connaître un nouveau boom. La carte de sable du monde est cependant restée une vitrine inachevée. Le projet Heart of Europe du promoteur autrichien Josef Kleindienst a représenté la tentative la plus spectaculaire de lui redonner vie : îles Allemagne et Suède, Côte d’Azur, villas flottantes dotées de chambres sous-marines.
Je ne me moquerais pas de cette entreprise. Dubaï a déjà connu des projets tournés en ridicule avant de devenir ensuite des emblèmes de la ville. Heart of Europe présente toutefois une faiblesse que la guerre n’a pas créée, mais simplement mise en lumière : sa dépendance absolue à l’afflux extérieur de capitaux et de visiteurs.
Un complexe touristique pour les résidents : comment un projet de six milliards de dollars survit grâce aux bons d’achat
Le projet initial prévoyait une répartition égale entre visiteurs étrangers et résidents. Après le 28 février, les étrangers ont disparu et The Heart of Europe, comme des centaines d’hôtels situés sur le continent, s’est tourné vers les séjours locaux, destinés aux habitants des Emirats. On propose aux clients des bons pour la restauration et les boissons d’un montant équivalent au prix de la chambre. Autrement dit, la nuitée est presque offerte pourvu que le client vienne et dépense son argent au restaurant.
Kleindienst avance ses propres chiffres de fréquentation : 27 pour cent en mars, 36 pour cent en avril et 56 pour cent en mai. Il espère atteindre 80 pour cent dans les prochaines semaines, promet d’ouvrir cinq hôtels d’ici 2027 et affirme que certains chantiers fonctionnent même la nuit. Ces chiffres doivent être interprétés correctement. Une hausse à partir d’un niveau extrêmement faible en pleine crise n’équivaut pas à une activité durable. Si le taux d’occupation repose sur des remises telles que la chambre devient pratiquement gratuite, les recettes progressent beaucoup moins vite que la fréquentation.
Pour comparaison, il est utile d’observer l’ensemble de la ville. En 2025, Dubaï a accueilli 19,59 millions de touristes étrangers et disposait de 154 264 chambres réparties dans 827 hôtels, avec un taux moyen d’occupation supérieur à 80 pour cent. Dès mars 2026, selon les analyses sectorielles, ce taux s’est effondré à environ 33,1 pour cent, soit 54,4 pour cent de moins que l’année précédente. Au plus fort de la panique, l’une des grandes unités d’analyse du secteur envisageait pour le deuxième trimestre un taux d’occupation pouvant tomber à 10 pour cent et parlait d’un arrêt de fait d’une grande partie de l’industrie. Cette prévision s’est révélée excessivement pessimiste, mais la tendance était correctement identifiée : sur les sept premiers mois de l’année, le taux d’occupation à Dubaï reste inférieur de 29 pour cent à celui de l’année précédente, une performance moins bonne que celle des autres pays du Golfe. L’aéroport international de Dubaï a accueilli 18,6 millions de passagers au premier trimestre, contre 23,4 millions un an plus tôt, et le trafic a chuté de 66 pour cent en mars.
Dans ce contexte, un complexe situé sur une île accessible uniquement par mer et produisant lui-même son électricité se révèle plus vulnérable encore que n’importe quel hôtel du continent. Le diesel coûte plus cher, tout comme l’acheminement des matériaux par bateau, alors même que le nombre de touristes diminue. Le cercle est fermé.
Les promesses du projet se réduisent elles aussi. Le complexe vénitien prévu au sein de Heart of Europe n’existe encore que sur le papier. Le concept le plus médiatisé, Floating Seahorse, avait été imaginé comme une maison flottante partiellement sous-marine, ancrée au fond marin. Des modifications législatives ont contraint les promoteurs à revoir les prototypes, et 72 unités sont aujourd’hui en construction. Kleindienst affirme avoir toujours préféré la perfection à la rapidité et reconnaît que les retards ont provoqué un mécontentement compréhensible chez certains partenaires. Il rejette néanmoins les doutes quant à la viabilité du projet : selon lui, il s’agit d’un projet touristique à long terme et non d’une opération immobilière ordinaire, tandis que plusieurs attractions nécessitaient des technologies et des autorisations qui n’existaient pas lorsque le projet a été lancé.
Cette position serait raisonnable s’il n’y avait pas les actions en justice. Selon des sources et des documents judiciaires consultés par des journalistes, des investisseurs contestent les délais de livraison des biens ainsi que les rendements garantis qui leur avaient été promis. D’anciens salariés réclament des rémunérations impayées. Kleindienst répond que l’entreprise respecte ses obligations et que toute réclamation peut être réglée directement.
L’expression « rendement garanti » est ici essentielle. Une garantie fournie par un promoteur et non par une banque ne vaut que ce que vaut la trésorerie du promoteur lui-même. Tant que les touristes affluent, ce type de dispositif fonctionne. Lorsque le flux se tarit, la garantie devient une dette impossible à servir.
Les voisins de l’archipel ont connu une situation encore plus difficile. Le complexe Anantara World Islands, inspiré des Maldives et développé par une structure liée à l’ancien dirigeant de DP World Sultan Ahmed bin Sulayem, a fermé le 10 avril sans annoncer de date de réouverture. L’exploitant Minor Hotels a expliqué cette décision par une combinaison de facteurs extérieurs. La formulation est diplomatique, mais le sens est transparent. Au printemps, plusieurs autres adresses prestigieuses de Dubaï, notamment le Burj Al Arab et l’Armani Hotel, ont simultanément fermé pour rénovation. Officiellement, personne n’a évoqué la guerre. Lorsque des hôtels de luxe se souviennent tous au même moment de travaux de modernisation prévus depuis longtemps, le marché comprend ce que cela signifie.
La moitié des transactions a disparu, mais les prix tiennent encore
Dubaï continental traverse la guerre autrement que les îles, et les données varient fortement selon l’endroit où l’on regarde.
Commençons par mesurer l’ampleur du boom brutalement interrompu. Entre 2020 et 2025, la valeur totale des transactions immobilières à Dubaï a augmenté de 866 pour cent et le prix du pied carré a presque doublé. En janvier 2026, l’émirat a enregistré 17 457 transactions pour une valeur de 72,5 milliards de dirhams, soit 22,7 pour cent de plus qu’un an auparavant. Sur janvier et février réunis, on comptait 34 452 transactions représentant 133,3 milliards de dirhams. Le marché est donc entré dans la guerre lancé à pleine vitesse.
Puis le choc est arrivé. Selon les estimations de l’une des plus grandes banques d’investissement américaines, le volume des transactions immobilières aux Emirats arabes unis a chuté, au cours des douze premiers jours de mars, de 37 pour cent sur un an et de 49 pour cent par rapport au mois précédent. L’indice des promoteurs de la Bourse financière de Dubaï avait perdu environ 21 pour cent au 9 mars, passant approximativement de 16 700 à 13 353 points. Les ventes sur le marché du neuf, qui représentaient 69 pour cent de l’ensemble des transactions en 2025, ont reculé de 21 pour cent en mars par rapport au mois précédent, à 9 368 opérations. Le segment le plus touché a été celui de la revente de logements encore en construction : selon les acteurs du marché, ces appartements partent avec des décotes de 10 à 15 pour cent par rapport à leur prix initial. Fin mai, d’après l’un des services de suivi du marché, les vendeurs du segment haut de gamme avaient réduit au total de 2,36 milliards de dirhams les prix demandés pour 3 292 biens.
En mai, le nombre de transactions résidentielles était, selon une société locale de conseil, environ deux fois inférieur à celui de l’année précédente. Les vendeurs refusaient de céder leurs biens avec de fortes décotes, tandis que les acheteurs ne voulaient pas payer les prix d’avant-guerre. Les ventes ont repris en juin, le rythme de baisse des prix a ralenti, mais depuis le début de la guerre le marché résidentiel a perdu, selon cette estimation, environ 10 pour cent de sa valeur.
C’est ici que les choses deviennent véritablement intéressantes. Les données du Département foncier de Dubaï pour le deuxième trimestre font état de plus de 38 000 transactions résidentielles, soit près d’un tiers de moins que le record enregistré un an plus tôt, et d’une chute de près de 40 pour cent de leur valeur totale, à 110,4 milliards de dirhams, soit 30 milliards de dollars. Pourtant, selon les mêmes données, le prix moyen du pied carré a augmenté de 6,5 pour cent. Ces deux évaluations ne sont contradictoires qu’en apparence. La structure des transactions s’est déplacée vers les logements achevés et coûteux, tandis que les reventes spéculatives à bas prix ont pratiquement disparu. L’indice des prix reflète les décotes consenties sur certains biens précis, alors que le prix moyen du pied carré traduit la modification de la composition des achats. La conclusion la plus rigoureuse est donc la suivante : le marché ne s’est pas effondré ; il s’est figé et procède à une réévaluation.
Le principal argument des optimistes réside dans le profil des acheteurs. L’un des responsables de la recherche au sein d’un grand cabinet international de conseil au Moyen-Orient souligne que la pratique consistant à acheter pour revendre rapidement est beaucoup moins répandue dans le cycle actuel qu’en 2008. Moins de spéculateurs signifie moins de ventes forcées. Il reconnaît cependant lui-même que la guerre a sérieusement ébranlé la confiance d’une population composée majoritairement d’expatriés et s’attend à un nouveau ralentissement durant les mois d’été traditionnellement calmes.
Cette situation s’inscrit dans un contexte préoccupant qui avait déjà été signalé avant la guerre. En 2025, l’une des principales agences de notation prévoyait une correction des prix pouvant atteindre 15 pour cent entre le milieu de 2025 et la fin de 2026. La raison était l’offre : entre 2023 et 2026, environ 250 000 logements devaient arriver sur le marché, dont près de 120 000 pour la seule année 2026. La guerre s’est superposée à un cycle qui, même sans elle, se dirigeait vers un retournement. Une grande banque américaine a ramené à 1 pour cent sa prévision de croissance de la population de Dubaï en 2026, facteur déterminant pour la demande.
Deux mille promoteurs pour une seule bouée de sauvetage
Le détail le plus révélateur de toute cette histoire est passé presque inaperçu. Peu après le début de la guerre, selon des personnes au fait de la situation, le régulateur a commencé à se préparer à une consolidation du marché et a officieusement averti les grands groupes qu’ils pourraient devoir absorber de petits concurrents à court de liquidités.
Selon le Département foncier, plus de 2 000 promoteurs sont actifs sur le marché de Dubaï. Pour une ville d’environ quatre millions d’habitants, le chiffre est excessif. La plupart sont arrivés au cours des cinq dernières années, lorsque la construction immobilière semblait être une machine à fabriquer de l’argent : on vendait les appartements dès les fondations, on construisait avec l’argent des acheteurs et l’on conservait la marge. Le modèle fonctionne tant que le flux de nouveaux acquéreurs ne s’interrompt pas. Lorsqu’il se tarit, le promoteur conserve ses obligations de construction tandis que les acheteurs commencent à ne plus respecter l’échéancier de leurs paiements.
Ziad El Chaar, directeur général de DarGlobal, branche internationale du groupe saoudien Dar Al Arkan connu notamment pour son partenariat avec l’organisation Trump, le dit ouvertement. Selon lui, ceux qui souffriront seront les nouveaux venus attirés par le boom et convaincus que l’immobilier était une activité facile. Les marchés fortement dépendants des acheteurs étrangers sont les plus vulnérables, et l’incertitude pousse les investisseurs à différer leurs décisions.
Les réductions d’effectifs touchent déjà de grands noms. Selon des sources, Sobha et Azizi ont chacun supprimé plusieurs centaines d’emplois. Certains promoteurs avaient émis des obligations avant la guerre, et ces titres sont désormais sous pression. Un juriste chevronné spécialisé dans l’immobilier estime que la combinaison d’un marché saturé et d’un choc militaire accélérera la consolidation. Un avocat d’un grand cabinet local spécialisé dans la construction prévoit quant à lui un déplacement de l’intérêt vers des projets plus traditionnels : les difficultés liées aux projets exotiques peuvent être résolues, mais à un coût élevé.
Qui profite de cette consolidation ? D’abord les plus grands promoteurs, liés à l’Etat ou aux familles régnantes : ils pourront récupérer à bas prix les terrains, les projets inachevés et les bases de clientèle de leurs concurrents. L’Etat en bénéficie lui aussi puisqu’il obtient un marché plus facile à contrôler. Les perdants sont les acheteurs ayant traité avec de petits promoteurs : dans le meilleur des cas, leur bien leur sera livré en retard ; dans le pire, ils devront saisir la justice. Après la crise précédente, Dubaï avait dû mettre en place des mécanismes spécifiques pour liquider les projets annulés, et de nombreux acheteurs avaient attendu des années avant d’obtenir une solution.
Je considère cette consolidation comme inévitable et, aussi paradoxal que cela puisse paraître, bénéfique pour l’émirat. Un marché où deux mille entreprises rivalisent pour promettre le rendement garanti le plus élevé est plus dangereux qu’un marché où vingt grands acteurs répondent de leurs engagements par leurs capitaux. L’Etat le comprend. La véritable question est de savoir quel prix devront payer les investisseurs privés.
Sajwani n’a plus peur : pourquoi les géants lancent des projets sous les missiles
A l’autre extrémité du marché règne une confiance ostensiblement affichée, et elle constitue elle aussi un message politique.
En juin, Emaar, constructeur de la Burj Khalifa haute de 828 mètres, a présenté le projet d’un nouveau quartier urbain de 55 milliards de dollars destiné à accueillir 150 000 habitants. Un mois plus tôt, le groupe canadien Brookfield avait annoncé la création d’une nouvelle entreprise commune destinée à investir dans l’immobilier de Dubaï. DarGlobal construit une tour de 80 étages sous la marque Trump, avec une piscine sur le toit que la société présente comme la plus haute piscine extérieure du monde. L’achèvement est prévu dans cinq ans et, selon El Chaar, entre 80 et 90 pour cent des unités ont déjà été vendues. L’entreprise, ajoute-t-il, continue de rechercher de nouvelles possibilités.
La voix la plus intéressante est celle de Hussain Sajwani, fondateur de Damac Properties et autre partenaire commercial de Trump. En 2019, c’était précisément lui qui avertissait publiquement de l’imminence d’une catastrophe sur le marché immobilier en raison d’une offre excessive. Son ton est aujourd’hui tout autre. L’entreprise dispose de suffisamment de liquidités, les paiements arrivent normalement, les lancements se poursuivent et la confiance du marché demeure élevée : c’est ainsi qu’il décrit la situation. A propos du projet Amali, dans lequel ses enfants construisent des villas de luxe, il affirme qu’aucun acheteur ne s’est retiré et que plusieurs unités supplémentaires ont encore été vendues au cours des deux derniers mois.
Même sur l’archipel si souvent malmené, le tableau n’est pas entièrement sombre. Le projet Zuhha Islands de la société Zaya avait vendu ses trente villas avant même la guerre, certaines pour des montants allant jusqu’à 24 millions de dollars.
Pourquoi les géants accélèrent-ils ? Parce que la panique représente une occasion pour ceux qui disposent de liquidités. Lancer un projet de 55 milliards de dollars en pleine guerre envoie un signal au marché et aux créanciers : le grand Dubaï ne disparaît pas. Par ailleurs, les acheteurs ultrafortunés réagissent à la guerre autrement que les classes moyennes. Pour celui qui possède plusieurs centaines de millions de dollars, la question n’est pas de savoir si un drone peut atteindre Palm Jumeirah, mais où son argent sera le mieux protégé contre les impôts et les tempêtes politiques de son pays d’origine. A cet égard, Dubaï conserve peu de véritables concurrents.
Une réserve s’impose cependant. Les déclarations confiantes des promoteurs font partie intégrante de leur métier. Lorsque Sajwani parle de la confiance du marché, il vend précisément cette confiance. Lorsque El Chaar affirme que 80 à 90 pour cent des appartements sont vendus, il s’adresse à ses investisseurs. Ces déclarations ne constituent pas en elles-mêmes des preuves. La preuve viendra plus tard, à l’échéance des paiements échelonnés, lorsqu’on saura combien d’acheteurs auront réellement mené leur acquisition jusqu’au bout.
Qui paie pour la vitrine
Derrière les chiffres du marché se trouve une économie politique dont on parle rarement à voix haute.
La première victime est le concept même de neutralité des Emirats. Pendant des années, Abou Dhabi et Dubaï ont entretenu leurs relations avec Téhéran parallèlement à leur alliance avec Washington : capitaux iraniens, commerce iranien et réexportations via Jebel Ali coexistaient avec les bases américaines. La guerre a montré qu’il n’est possible de ménager deux camps que jusqu’au moment où une bombe explose dans l’un d’eux. Pour l’Iran, les Emirats constituaient une cible commode : les frapper revenait à toucher le centre nerveux économique de la région lié aux Etats-Unis, avec un risque militaire limité.
Les banques paient à leur tour. Selon les estimations d’une agence de notation, l’immobilier d’entreprise représentait à la fin de 2025 environ 13 pour cent de l’ensemble du portefeuille de crédits des banques des Emirats arabes unis, et cette proportion n’avait pratiquement pas changé au premier trimestre 2026. Pour l’instant, cela ne menace pas le système, car les banques disposent d’importantes réserves de fonds propres. Mais si la consolidation s’effectue par des faillites plutôt que par des acquisitions, une partie des difficultés finira dans leurs bilans.
Les travailleurs migrants sont les plus vulnérables de toute cette chaîne. Ce sont eux qui ont été tués par les débris durant les premiers jours de la guerre, et ce sont encore eux que l’on place en premier en congé sans solde lorsque les hôtels se vident. La plupart sont venus après s’être endettés pour payer leur visa et leur voyage. Pour eux, perdre leur emploi ne signifie pas une pause, mais un effondrement.
Paradoxalement, les voisins y gagnent. Selon les données sectorielles, l’Arabie saoudite n’a perdu que 2,8 pour cent de son taux d’occupation hôtelier sur sept mois, contre 29 pour cent à Dubaï. Riyad, qui cherche depuis des années à attirer les sièges régionaux et les touristes au détriment de Dubaï, a obtenu un argument dont il n’aurait jamais osé rêver. Les plateformes concurrentes situées hors du Golfe en profitent également, puisqu’une partie du transit et des capitaux s’y reporte temporairement.
Cette histoire comporte aussi une leçon pour Bakou, que je formulerais sans la moindre jubilation. L’Azerbaïdjan construit depuis des années sa stratégie économique autour du transit et de l’énergie, et l’attractivité de la route caspienne augmente chaque fois que le détroit d’Ormuz est menacé. Mais la principale leçon de Dubaï ne concerne pas les itinéraires : elle concerne la confiance. Une sécurité vendue pendant vingt ans comme un produit peut perdre sa valeur en l’espace d’un seul week-end. La stabilité ne s’achète pas et ne se gagne pas sur la mer ; elle ne peut être que préservée jour après jour.
Scénario pour 2027 : consolidation plutôt qu’effondrement
Chaque épisode de panique qu’a connu Dubaï au cours des vingt dernières années s’est achevé de la même manière : la crise a éliminé les plus faibles, tandis que les plus solides en sont ressortis encore plus puissants. En 2009, le secours est venu d’Abou Dhabi. La pandémie de 2020 a été suivie d’un boom que personne n’avait prévu. La comparaison avec l’Espagne de 2008 est révélatrice. Là-bas, la bulle immobilière a laissé derrière elle des villes fantômes, à l’image du complexe résidentiel de Seseña, près de Madrid, où seule une partie des plus de treize mille logements prévus avait été construite et où les appartements sont restés invendables pendant des années. La différence est que l’Espagne ne disposait pas d’un fonds souverain prêt à reprendre les dettes des promoteurs. Dubaï dispose d’Abou Dhabi, et cette assurance-là, contrairement à l’assurance militaire, n’a pour l’instant pas été retirée.
Le scénario central me paraît être le suivant. Si le cessez-le-feu tient et si le détroit d’Ormuz ne se ferme pas de nouveau, le marché résidentiel ne retrouvera pas les volumes de transactions d’avant-guerre avant le second semestre 2027. Les prix devraient encore se corriger de quelques points de pourcentage sur cette période, mais sans effondrement. Le nombre de promoteurs actifs diminuera sensiblement d’ici la fin de 2027, et les acquisitions deviendront probablement le principal sujet de l’actualité du secteur dès le premier trimestre de cette même année. Selon mon estimation, les flux touristiques ne retrouveront pas leur niveau de 2025 avant la saison hivernale 2027-2028.
Le scénario pessimiste est lié à une reprise des bombardements. Une deuxième phase de la guerre ne frapperait plus seulement la confiance, mais la discipline de paiement : les acheteurs de logements en construction commenceraient à interrompre massivement leurs versements échelonnés et, à ce moment-là, les difficultés des petits promoteurs deviendraient celles des banques. La consolidation ne s’effectuerait alors plus par des acquisitions volontaires, mais par des sauvetages imposés, comme en 2009.
Pour des projets comme Heart of Europe, le choix est encore plus brutal. La survie de tels complexes dépend moins des prix de l’immobilier que du retour des visiteurs étrangers et du coût du carburant. Si Kleindienst parvient réellement à ouvrir cinq hôtels d’ici 2027 et à maintenir un taux d’occupation élevé sans recourir à des bons rendant les chambres presque gratuites, le projet aura une chance. Dans le cas contraire, avec des actions en justice de plus en plus nombreuses et sans touristes, l’archipel risque de redevenir pour la deuxième fois ce qu’il fut après 2008 : un monument érigé à des ambitions qui avaient devancé l’économie.
Une question demeure sans réponse. Personne à Dubaï ne semble aujourd’hui disposé à calculer publiquement combien de garanties de rendement émises au cours des cinq dernières années par de petits promoteurs se révéleront n’être que des bouts de papier sans valeur.
La pluie à heure fixe
Le Département foncier de Dubaï assure qu’il soutient le marché au moyen d’une réglementation proactive et d’une surveillance permanente, et que les perspectives du secteur restent extrêmement prometteuses. Pour le grand Dubaï, c’est probablement vrai. Emaar lance une ville dans la ville et les enfants de Sajwani vendent leurs villas.
Pour les autres, la situation est plus difficile. La guerre n’a pas créé les problèmes de Dubaï ; elle a simplement réduit le délai nécessaire pour qu’ils deviennent visibles. Deux mille promoteurs, une valeur des transactions multipliée presque par neuf en cinq ans, des rendements garantis par des sociétés dépourvues de marges de sécurité, un tourisme reposant sur la conviction que la ville était hors d’atteinte : tout cela s’accumulait depuis des années. Les missiles iraniens n’ont fait qu’accélérer le règlement de l’addition.
Sur la Côte d’Azur au milieu du Golfe, la pluie artificielle continue de tomber à heures fixes. Les visiteurs se tiennent sous leurs parapluies jaunes et prennent des photos. Quelque part à proximité, les générateurs diesel ronronnent, et chaque goutte de cette pluie est payée avec un carburant qui a traversé le détroit le plus dangereux du monde. Tant qu’il y aura du gazole, la pluie continuera de tomber à l’heure prévue.