Der künstliche Archipel vor der Küste Dubais ist erneut zum Spiegel des Emirats geworden. Vor zwanzig Jahren spiegelte sich darin der Ehrgeiz, 2009 der Schuldenkollaps. Heute zeigt er etwas anderes: Welcher der zweitausend Bauträger den Krieg überleben wird und wer am Ende für die Versprechen anderer zahlen muss.
Eine halbe Stunde mit dem Boot von der Uferpromenade Dubais entfernt, und man befindet sich an der Côte d’Azur. Ein rosafarbenes Hotel, rote Markisen mit weißen Punkten, Yachthäfen und eine Straße, über der nach Fahrplan künstlicher Regen eingeschaltet wird, während die Gäste bunte Regenschirme erhalten. Mitten im Persischen Golf, in einem Land, in dem echter Regen ein Ereignis ist, übernehmen Pumpen die Verantwortung für das Wetter. Den Strom für all das liefern Dieselgeneratoren: Die Anlage ist nicht an das städtische Stromnetz angeschlossen. Im Frühjahr 2026, als die Straße von Hormus zum Kampfgebiet wurde, wurde der Preis jedes Liters Dieselkraftstoff für diese Generatoren zu einer Frage des Überlebens des Projekts.
Es geht um The Heart of Europe, einen sechs Milliarden Dollar teuren Ferienkomplex auf dem in Form einer Weltkarte aufgeschütteten Archipel The World. Sein Bauträger hat nach Angaben von Personen, die mit der Lage vertraut sind, Personal abgebaut, einen Teil der Beschäftigten in unbezahlten Urlaub geschickt und muss sich nun gegen Klagen von Investoren und ehemaligen Mitarbeitern verteidigen. Für sich genommen wirkt diese Geschichte wie eine Kuriosität aus der Gesellschaftschronik. Tatsächlich zeigt sie, wie der am 28. Februar begonnene Krieg auf dem Immobilienmarkt Dubais wirkt: Er trennt erbarmungslos jene Marktteilnehmer, die über Geld verfügen, von denen, die lediglich Visualisierungen vorzuweisen hatten.
28. Februar: Der Tag, an dem Dubai seine Versicherungspolice verlor
Mehr als zwanzig Jahre lang beruhte das Modell Dubais auf einer unausgesprochenen Annahme. Das Emirat konnte als Insel der Sicherheit in einer unruhigen Region gelten. Die Kriege im Irak, der Arabische Frühling, der Krieg im Jemen und die wiederkehrenden Sanktionszyklen gegen Iran gingen an Dubai vorbei und erwiesen sich häufig sogar als Vorteil: Kapital floh aus den Krisengebieten gerade hierher.
Am Morgen des 28. Februar 2026 war diese Annahme hinfällig. Nach koordinierten amerikanisch-israelischen Angriffen auf Iran, die US-Präsident Donald Trump als Operation gegen das iranische Atomprogramm und gegen das Regime selbst bezeichnet hatte, schlug Teheran im gesamten Golfraum zurück. Der Tod des Obersten Führers Ali Chamenei beseitigte jene Zurückhaltung im iranischen Gegenschlag, die die Welt noch im Juni 2025 erlebt hatte. Die Angriffe richteten sich gegen Staaten, in denen amerikanische Stützpunkte liegen. Die Vereinigten Arabischen Emirate, die sich nicht an den Angriffen auf Iran beteiligt hatten, gerieten wegen des Luftwaffenstützpunkts Al-Dhafra bei Abu Dhabi und ihrer Allianz mit Washington dennoch ins Visier.
Die Zahlen des Verteidigungsministeriums der Vereinigten Arabischen Emirate sind eindrucksvoll. Bis zum 4. März wurden 189 ballistische Raketen, 941 Drohnen und drei Marschflugkörper gegen die Emirate abgefeuert. Der überwiegende Teil wurde abgefangen. Drei Menschen kamen ums Leben, Arbeitsmigranten aus Pakistan, Nepal und Bangladesch. Unter den durch Splitter und Trümmer Verletzten befanden sich offiziellen Angaben zufolge Staatsangehörige aus rund fünfzehn Ländern, darunter auch Aserbaidschaner. Trümmer gingen im Gebiet von Palm Jumeirah und in der Nähe des Hotels Burj Al Arab nieder, über dem Hafen Dschabal Ali stieg Rauch auf, und der internationale Flughafen wurde beschädigt. In der Nacht zum 31. März traf eine Drohne einen kuwaitischen Tanker, der vor der Küste Dubais vor Anker lag.
Der unmittelbare physische Schaden an Immobilien blieb gering. Getroffen wurde ein anderer Vermögenswert: die Vorstellung von Dubai als einem Ort, den Raketen nicht erreichen. Die Behörden verstanden das besser als alle anderen, weshalb ihre erste Reaktion darin bestand, die Bilder unter Kontrolle zu bringen. Die Generalstaatsanwaltschaft der Vereinigten Arabischen Emirate erklärte die Veröffentlichung von Fotos und Videos der Angriffe für rechtswidrig, während die Polizei von Dubai davor warnte, dass die Verbreitung von Informationen, die von offiziellen Mitteilungen abweichen, mit mindestens zwei Jahren Haft und einer Geldstrafe von 200.000 Dirham, also etwa 55.000 Dollar, geahndet werden könne. Die Logik ist nachvollziehbar: In einer Wirtschaft, deren wichtigstes Produkt Vertrauen ist, kann ein sich rasch verbreitendes Video eines brennenden Wolkenkratzers teurer werden als das Feuer selbst.
Die seit dem 8. April geltende Waffenruhe beendete die massiven Angriffe, stellte jedoch die alte Normalität nicht wieder her. Vereinzelte Zwischenfälle dauern an, die Schifffahrt durch die Straße von Hormus bleibt angespannt, und Treibstoff sowie Lebensmittel haben sich im Emirat deutlich verteuert. Vor diesem Hintergrund ist auch die Geschichte eines einzelnen Archipels zu lesen.
Zwanzig Jahre Sand: Vom Schaufenster des Emirats zum Denkmal seines Größenwahns
Das Projekt The World wurde 2003 angekündigt. Der staatliche Bauträger Nakheel, Teil des Konglomerats Dubai World, schüttete etwa dreihundert Inseln vier Kilometer vor der Küste auf und formte daraus die Umrisse der Kontinente. Aus vermarktungstechnischer Sicht war die Idee genial: Man konnte sich sein eigenes Irland oder Grönland kaufen. Die Inseln wurden an Prominente und Fonds verkauft, und der gesamte Archipel wurde zum Symbol jenes Dubais, das nicht deshalb baute, weil Nachfrage vorhanden war, sondern weil man glaubte, Nachfrage schaffen zu können.
Dann kam das Jahr 2008. Im November 2009 bat Dubai World seine Gläubiger um einen Zahlungsaufschub für Schulden von rund 26 Milliarden Dollar, und an den Weltmärkten wurde mehrere Tage lang ernsthaft über einen Zahlungsausfall des Emirats diskutiert. Abu Dhabi sprang ein und stellte im Dezember desselben Jahres zehn Milliarden Dollar bereit. Der Preis dieser Rettung ließ sich symbolisch ablesen: Der höchste Turm der Welt, der am 4. Januar 2010 eröffnet wurde, erhielt nicht wie ursprünglich geplant den Namen Burj Dubai, sondern Burj Khalifa, zu Ehren des Präsidenten der Vereinigten Arabischen Emirate und Herrschers von Abu Dhabi, Scheich Chalifa bin Zayid. Die Immobilienpreise in Dubai halbierten sich in diesem Zyklus verschiedenen Schätzungen zufolge. Die Inseln von The World wurden jahrelang auf Eis gelegt. Dort kursierten fast nur noch Baugerüchte, gelegentlich kamen Touristen mit Wasserflugzeugen.
Der Archipel wurde zu einem Lehrbuchbeispiel für die Überschätzung der eigenen Kräfte. Der übrige Teil Dubais zog weiter, wurde wieder aufgebaut, überstand den Ölpreisverfall von 2014, den lang anhaltenden Preisrückgang bis 2019 und die Pandemie und erlebte danach einen neuen Boom. Die aus Sand aufgeschüttete Weltkarte blieb dagegen ein unvollendetes Schaufenster. Das Projekt Heart of Europe des österreichischen Bauträgers Josef Kleindienst wurde zum bekanntesten Versuch, sie wiederzubeleben: eine Deutschland-Insel, Schweden-Inseln, eine Côte d’Azur und schwimmende Villen mit Unterwasserschlafzimmern.
Ich würde mich über dieses Vorhaben nicht lustig machen. Dubai hat bereits erlebt, dass ein zunächst verspottetes Projekt später zum Wahrzeichen der Stadt wurde. Allerdings besitzt Heart of Europe eine Schwäche, die der Krieg nicht geschaffen, sondern lediglich sichtbar gemacht hat: Das Projekt hängt vollständig vom Zufluss von Geld und Menschen von außen ab.
Ein Ferienort für Einheimische: Wie ein Sechs-Milliarden-Projekt von Gutscheinen lebt
Das Konzept des Ferienorts sah zu gleichen Teilen ausländische und einheimische Gäste vor. Nach dem 28. Februar blieben die Ausländer aus, und The Heart of Europe orientierte sich wie Hunderte Hotels auf dem Festland auf Aufenthalte für Bewohner der Emirate selbst. Gästen werden Gutscheine für Speisen und Getränke im Wert des Zimmerpreises angeboten. Vereinfacht gesagt wird die Übernachtung nahezu verschenkt, solange der Gast kommt und sein Geld im Restaurant ausgibt.
Kleindienst nennt eigene Auslastungszahlen: 27 Prozent im März, 36 Prozent im April und 56 Prozent im Mai. In den kommenden Wochen will er 80 Prozent erreichen und verspricht, bis 2027 fünf Hotels zu eröffnen. An manchen Stellen wird auch nachts gearbeitet. Diese Zahlen müssen richtig eingeordnet werden. Ein Anstieg von einem sehr niedrigen Niveau während einer Krise ist nicht dasselbe wie ein nachhaltig tragfähiges Geschäftsmodell. Wenn die Auslastung nur durch Rabatte gehalten wird, bei denen das Zimmer faktisch kostenlos ist, steigt der Umsatz deutlich langsamer als die Belegung.
Zum Vergleich lohnt sich der Blick auf die gesamte Stadt. Im Jahr 2025 empfing Dubai 19,59 Millionen ausländische Touristen und verfügte über 154.264 Hotelzimmer in 827 Hotels, bei einer durchschnittlichen Auslastung von mehr als 80 Prozent. Bereits im März 2026 fiel die Belegung laut Branchenanalysen auf 33,1 Prozent und lag damit 54,4 Prozent unter dem Vorjahreswert. Eine große Analyseabteilung hielt auf dem Höhepunkt der Panik für das zweite Quartal sogar einen Rückgang der Auslastung auf zehn Prozent für möglich und sprach von einem faktischen Stillstand großer Teile der Branche. Diese Prognose erwies sich als zu pessimistisch, die Richtung stimmte jedoch: In den ersten sieben Monaten des Jahres lag die Auslastung in Dubai 29 Prozent unter dem Vorjahresniveau und damit schlechter als bei den Nachbarn am Golf. Der Flughafen Dubai International fertigte im ersten Quartal 18,6 Millionen Passagiere ab, gegenüber 23,4 Millionen im Vorjahreszeitraum, und im März brach das Verkehrsaufkommen um 66 Prozent ein.
Vor diesem Hintergrund ist ein Ferienkomplex auf einer Insel, die ausschließlich auf dem Wasserweg erreichbar ist und ihren Strom selbst erzeugen muss, noch verletzlicher als jedes Hotel auf dem Festland. Diesel ist teurer geworden, ebenso der Transport von Baumaterialien auf dem Wasser. Gleichzeitig gibt es weniger Touristen. Ein geschlossener Kreislauf.
Auch die Projektversprechen werden kleiner. Der venezianische Ferienkomplex innerhalb von Heart of Europe existiert bislang nur auf dem Papier. Die am stärksten beworbene Idee, Floating Seahorse, war als teilweise unter Wasser liegendes schwimmendes Haus geplant, das am Meeresboden verankert wird. Nach gesetzlichen Änderungen mussten die Prototypen umgestaltet werden; derzeit befinden sich 72 solcher Einheiten im Bau. Kleindienst erklärt, seine Entscheidung sei stets gewesen, lieber makellos als schnell zu bauen, und räumt ein, dass die Verzögerungen bei einigen Partnern verständlichen Unmut ausgelöst haben. Zweifel an der Tragfähigkeit des Projekts weist er zurück: Seiner Darstellung zufolge handelt es sich um ein langfristiges Tourismusprojekt und nicht um ein gewöhnliches Bauträgermodell, zudem hätten viele Attraktionen Technologien und Genehmigungen erfordert, die zu Beginn noch gar nicht existierten.
Diese Position wäre nachvollziehbar, wären da nicht die Klagen. Nach Angaben von Quellen und Gerichtsunterlagen, die Journalisten einsehen konnten, bestreiten Investoren die Einhaltung der Übergabetermine und die zugesagte garantierte Rendite. Ehemalige Beschäftigte fordern ausstehende Löhne. Kleindienst entgegnet, das Unternehmen erfülle seine Verpflichtungen und sämtliche Forderungen könnten unmittelbar geregelt werden.
Der Ausdruck „garantierte Rendite“ ist hier entscheidend. Eine Garantie, die ein Bauträger und nicht eine Bank gibt, ist genau so viel wert wie der Zahlungsstrom dieses Bauträgers. Solange Touristen kommen, funktionieren solche Modelle. Versiegt der Geldstrom, wird die Garantie zu einer Schuld, für deren Bedienung das Geld fehlt.
Den Nachbarn auf dem Archipel erging es noch schlechter. Das im Malediven-Stil errichtete Anantara World Islands, entwickelt von einem Unternehmen aus dem Umfeld des ehemaligen DP-World-Chefs Sultan Ahmed bin Sulayem, schloss am 10. April ohne angekündigten Wiedereröffnungstermin. Der Betreiber Minor Hotels begründete die Entscheidung mit einem Zusammenspiel externer Faktoren. Die Formulierung ist diplomatisch, ihre Bedeutung jedoch eindeutig. Im Frühjahr gingen in Dubai gleichzeitig weitere prominente Häuser wegen Renovierungsarbeiten vom Netz, darunter Burj Al Arab und Armani Hotel. Offiziell sprach niemand vom Krieg. Wenn Luxushotels gleichzeitig plötzlich an seit Langem geplante Modernisierungen erinnern, versteht der Markt, was gemeint ist.
Die Hälfte der Transaktionen ist verschwunden, doch die Preise halten sich. Noch
Das Festland von Dubai erlebt den Krieg anders als die Inseln, und hier hängen die Daten stark davon ab, wohin man blickt.
Zunächst zur Dimension des Booms, der abrupt unterbrochen wurde. Zwischen 2020 und 2025 stieg der Gesamtwert der Immobilientransaktionen in Dubai um 866 Prozent, während sich der Preis je Quadratfuß nahezu verdoppelte. Im Januar 2026 verzeichnete das Emirat 17.457 Transaktionen im Wert von 72,5 Milliarden Dirham, 22,7 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Im Januar und Februar zusammen kamen 34.452 Transaktionen im Wert von 133,3 Milliarden Dirham zustande. Der Markt ging mit voller Geschwindigkeit in den Krieg.
Dann kam der Schock. Nach Schätzungen einer der größten amerikanischen Investmentbanken sank das Volumen der Immobilientransaktionen in den Vereinigten Arabischen Emiraten in den ersten zwölf Märztagen im Jahresvergleich um 37 Prozent und gegenüber dem Vormonat um 49 Prozent. Der Index der Bauträger an der Dubaier Börse verlor bis zum 9. März rund 21 Prozent und fiel von etwa 16.700 auf 13.353 Punkte. Die Verkäufe auf dem Primärmarkt, die 2025 noch 69 Prozent aller Verkäufe ausgemacht hatten, gingen im März gegenüber dem Vormonat um 21 Prozent auf 9.368 zurück. Am stärksten betroffen waren Weiterverkäufe noch im Bau befindlicher Wohnungen: Nach Beobachtungen von Marktteilnehmern werden solche Objekte zehn bis fünfzehn Prozent unter dem ursprünglichen Preis angeboten. Bis Ende Mai hatten Verkäufer im Premiumsegment laut einem Überwachungsdienst die Angebotspreise für 3.292 Objekte um insgesamt 2,36 Milliarden Dirham reduziert.
Im Mai lag die Zahl der Wohnungstransaktionen nach Angaben eines örtlichen Beratungsunternehmens ungefähr halb so hoch wie im Vorjahr. Verkäufer wollten ihre Objekte nicht mit hohen Abschlägen abgeben, Käufer wollten keine Vorkriegspreise zahlen. Im Juni belebten sich die Verkäufe, der Preisrückgang verlangsamte sich, doch seit Beginn des Krieges ist der Wohnungsmarkt nach dieser Einschätzung um zehn Prozent billiger geworden.
Genau hier beginnt der interessanteste Teil. Die Daten des Dubai Land Department für das zweite Quartal zeigen mehr als 38.000 Wohnungstransaktionen, fast ein Drittel weniger als beim Rekordwert des Vorjahres, während ihr Gesamtwert um fast 40 Prozent auf 110,4 Milliarden Dirham oder 30 Milliarden Dollar sank. Gleichzeitig stieg der durchschnittliche Preis je Quadratfuß nach denselben Daten um 6,5 Prozent. Die beiden Einschätzungen widersprechen sich nur auf den ersten Blick. Die Struktur der Transaktionen verschob sich hin zu teureren bezugsfertigen Immobilien, während günstige spekulative Weiterverkäufe nahezu verschwanden. Ein Preisindex bildet Abschläge bei bestimmten Objekten ab, der durchschnittliche Quadratfußpreis dagegen die veränderte Zusammensetzung der Käufe. Die nüchterne Schlussfolgerung lautet: Der Markt ist nicht zusammengebrochen, sondern erstarrt und wird neu bewertet.
Das Hauptargument der Optimisten betrifft die Zusammensetzung der Käufer. Ein leitender Mitarbeiter des Forschungsbereichs eines großen internationalen Beratungsunternehmens im Nahen Osten weist darauf hin, dass das sogenannte kurzfristige Weiterverkaufen, also der Erwerb mit dem Ziel eines raschen Wiederverkaufs, in diesem Zyklus deutlich weniger verbreitet ist als 2008. Weniger Spekulanten bedeuten weniger erzwungene Verkäufe. Zugleich räumt auch er ein, dass der Krieg das Vertrauen der überwiegend aus Ausländern bestehenden Bevölkerung stark erschüttert habe, und erwartet in den traditionell ruhigen Sommermonaten eine weitere Verlangsamung.
Hinter diesem Bild steht ein unangenehmer Faktor, vor dem bereits vor dem Krieg gewarnt wurde. Eine der führenden Ratingagenturen prognostizierte 2025 eine Preiskorrektur von bis zu 15 Prozent zwischen Mitte 2025 und Ende 2026. Der Grund war das Angebot: Zwischen 2023 und 2026 sollten rund 250.000 Wohneinheiten auf den Markt kommen, davon etwa 120.000 allein im Jahr 2026. Der Krieg traf damit auf einen Zyklus, der auch ohne ihn bereits auf einen Wendepunkt zugelaufen war. Eine große amerikanische Bank senkte ihre Prognose für das Bevölkerungswachstum Dubais, von dem die Nachfrage abhängt, für 2026 auf ein Prozent.
Zweitausend Bauträger und nur ein Rettungsring
Das aufschlussreichste Detail dieser gesamten Geschichte blieb beinahe unbemerkt. Kurz nach Kriegsbeginn begann die Aufsichtsbehörde nach Angaben von mit der Lage vertrauten Personen, Vorbereitungen für eine Konsolidierung des Marktes zu treffen, und warnte große Unternehmensgruppen informell: Möglicherweise würden sie kleinere Wettbewerber übernehmen müssen, denen das Geld ausgeht.
Nach Angaben des Dubai Land Department sind auf dem Markt mehr als 2.000 Bauträger tätig. Für eine Stadt mit rund vier Millionen Einwohnern ist diese Zahl überhöht. Die meisten kamen in den vergangenen fünf Jahren hinzu, als die Bautätigkeit wie eine Gelddruckmaschine wirkte: Man verkauft Wohnungen bereits in der Baugrube, baut mit dem Geld der Käufer und kassiert die Marge. Das Modell funktioniert, solange der Zustrom neuer Käufer nicht abreißt. Sobald er versiegt, bleiben dem Bauträger Bauverpflichtungen und Zahlungspläne, die die Käufer nicht mehr einhalten.
Ziad El Chaar, Vorstandsvorsitzender von DarGlobal, der internationalen Sparte des saudischen Unternehmens Dar Al Arkan, das für seine Zusammenarbeit mit der Trump Organization bekannt ist, spricht offen darüber. Seiner Einschätzung zufolge werden jene Neueinsteiger leiden, die während des Booms in die Immobilienentwicklung eingestiegen sind, weil sie sie für ein einfaches Geschäft hielten. Märkte, die stark von ausländischen Käufern abhängen, seien am stärksten betroffen, und die Unsicherheit veranlasse Investoren dazu, Entscheidungen aufzuschieben.
Der Stellenabbau hat inzwischen auch große Namen erreicht. Sobha und Azizi haben nach Angaben von Quellen jeweils Hunderte Arbeitsplätze gestrichen. Einige Bauträger hatten vor dem Krieg Anleihen ausgegeben, die nun unter Druck stehen. Ein erfahrener Immobilienjurist ist der Ansicht, dass die Kombination aus einem übersättigten Markt und dem Kriegsschock die Konsolidierung beschleunigen wird. Ein auf Bauwesen spezialisierter Jurist einer großen lokalen Kanzlei erwartet eine Verschiebung des Interesses hin zu traditionelleren Projekten: Die Probleme exotischer Bauvorhaben seien lösbar, doch die Lösung werde teuer.
Wer profitiert von der Konsolidierung? Vor allem die größten Bauträger, die mit dem Staat oder den Herrscherfamilien verbunden sind: Sie werden Grundstücke, unfertige Projekte und Kundenstämme von Wettbewerbern zu Schleuderpreisen übernehmen können. Auch der Staat gewinnt, weil er einen leichter zu kontrollierenden Markt erhält. Verlierer sind die Käufer kleiner Bauträger, deren Projekte im besten Fall verspätet an einen neuen Entwickler übergeben werden und die im schlimmsten Fall vor Gericht ziehen müssen. Nach der vergangenen Krise musste Dubai spezielle Mechanismen zur Abwicklung eingestellter Projekte schaffen, und viele Käufer warteten jahrelang auf Entscheidungen.
Ich halte diese Konsolidierung für unvermeidlich und, so paradox es klingt, für nützlich für das Emirat. Ein Markt, auf dem zweitausend Unternehmen darum konkurrieren, wer die höhere garantierte Rendite verspricht, ist gefährlicher als ein Markt mit zwanzig großen Akteuren, die mit eigenem Kapital haften. Der Staat versteht das. Die Frage ist nur, welchen Preis private Investoren dafür zahlen werden.
Sajwani schlägt keinen Alarm mehr: Warum die Giganten selbst unter Raketen neue Projekte starten
Am anderen Ende des Marktes herrscht demonstratives Selbstvertrauen, und auch das ist Politik.
Im Juni stellte Emaar, der Entwickler des 828 Meter hohen Burj Khalifa, den Plan für einen neuen Stadtbezirk im Wert von 55 Milliarden Dollar für 150.000 Einwohner vor. Einen Monat zuvor kündigte das kanadische Unternehmen Brookfield ein neues Gemeinschaftsunternehmen für Investitionen in Immobilien in Dubai an. DarGlobal baut einen 80-stöckigen Trump-Turm mit einem Dachschwimmbecken, das das Unternehmen als höchstes freiliegendes Schwimmbecken der Welt bezeichnet. Die Fertigstellung ist in fünf Jahren vorgesehen; nach Angaben von El Chaar sind bereits 80 bis 90 Prozent verkauft. Das Unternehmen suche weiterhin nach neuen Möglichkeiten, fügt er hinzu.
Die interessanteste Stimme gehört Hussain Sajwani, dem Gründer von Damac Properties und einem weiteren Geschäftspartner Trumps. Noch 2019 hatte gerade er öffentlich vor einer bevorstehenden Katastrophe auf dem Wohnungsmarkt aufgrund eines Überangebots gewarnt. Nun klingt er anders. Das Unternehmen verfüge über ausreichend Geld, die Zahlungen gingen regulär ein, neue Projekte würden weiterhin gestartet und das Vertrauen in den Markt sei hoch, so beschreibt er die Situation. Über das Projekt Amali, bei dem seine Kinder Luxusvillen bauen, sagt er, kein einziger Käufer sei vom Geschäft zurückgetreten, und in den vergangenen zwei Monaten seien weitere Objekte verkauft worden.
Selbst auf dem leidgeprüften Archipel ist das Bild nicht ausschließlich düster. Das Projekt Zuhha Islands des Unternehmens Zaya hatte sämtliche 30 Villen bereits vor dem Krieg verkauft, einzelne Objekte erzielten Preise von bis zu 24 Millionen Dollar.
Warum erhöhen die Giganten das Tempo? Weil Panik für jene, die über Geld verfügen, eine Gelegenheit ist. Der Start eines 55-Milliarden-Dollar-Projekts mitten im Krieg ist ein Signal an Markt und Kreditgeber: Das große Dubai geht nirgendwohin. Außerdem reagiert das Segment der extrem vermögenden Käufer anders auf den Krieg als die Mittelschicht. Für jemanden mit einem Vermögen von mehreren Hundert Millionen Dollar lautet die Frage nicht, ob eine Drohne Palm Jumeirah erreichen könnte, sondern wo sein Geld besser vor Steuern und politischen Stürmen in der Heimat geschützt ist. Nach diesem Maßstab hat Dubai weiterhin nur wenige Konkurrenten.
Hier ist allerdings ein nüchterner Vorbehalt notwendig. Selbstbewusste Aussagen von Bauträgern sind Teil ihres Geschäfts. Sajwani, der vom Vertrauen des Marktes spricht, verkauft Vertrauen. El Chaar, der von 80 bis 90 Prozent verkauften Wohnungen berichtet, legt gegenüber Investoren Rechenschaft ab. Diese Worte sind für sich genommen kein Beweis. Der Beweis wird später kommen, wenn die nächsten Ratenzahlungen fällig werden und sich zeigt, wie viele Käufer tatsächlich bis zum Ende durchgehalten haben.
Wer für das Schaufenster bezahlt
Hinter den Marktzahlen steht eine politische Ökonomie, über die nur selten offen gesprochen wird.
Der erste Verlierer ist das Konzept der Neutralität der Emirate selbst. Jahrelang bauten Abu Dhabi und Dubai ihre Beziehungen zu Teheran parallel zum Bündnis mit Washington aus: iranisches Kapital, iranischer Handel und Wiederausfuhren über Dschabal Ali existierten neben amerikanischen Militärstützpunkten. Der Krieg zeigte, dass man nur so lange auf zwei Stühlen sitzen kann, bis auf einem davon eine Bombe explodiert. Für Iran waren die Emirate ein geeignetes Ziel: Ein Schlag gegen sie bedeutete einen Schlag gegen das mit den Vereinigten Staaten verbundene wirtschaftliche Nervenzentrum der Region bei vergleichsweise geringem militärischem Risiko.
Als Zweite zahlen die Banken. Nach Schätzungen einer Ratingagentur machten gewerbliche Immobilienkredite Ende 2025 rund 13 Prozent des gesamten Kreditportfolios der Banken der Vereinigten Arabischen Emirate aus, und im ersten Quartal 2026 änderte sich dieser Anteil kaum. Bislang ist das keine Gefahr für das System, denn die Banken verfügen über solide Kapitalpuffer. Sollte die Konsolidierung jedoch über Insolvenzen und nicht über Übernahmen erfolgen, wird ein Teil der Probleme in den Bankbilanzen landen.
Am schutzlosesten in dieser Kette sind die Arbeitsmigranten. Gerade sie kamen in den ersten Kriegstagen unter herabfallenden Trümmern ums Leben, und gerade sie werden als Erste in unbezahlten Urlaub geschickt, wenn die Hotels leer bleiben. Die meisten dieser Menschen sind bereits verschuldet eingereist, um Visum und Reise zu bezahlen. Für sie bedeutet der Verlust des Arbeitsplatzes keine Pause, sondern den Zusammenbruch ihrer Existenz.
Paradoxerweise profitieren die Nachbarn. Saudi-Arabien verzeichnete Branchenangaben zufolge in den ersten sieben Monaten lediglich einen Rückgang der Hotelauslastung um 2,8 Prozent, gegenüber 29 Prozent in Dubai. Riad, das seit Jahren versucht, regionale Unternehmenszentralen und Touristen von Dubai abzuwerben, erhielt damit ein Argument, von dem es kaum hätte träumen können. Auch konkurrierende Verkehrsknotenpunkte außerhalb des Golfs profitieren, weil ein Teil des Transitverkehrs und des Kapitals vorübergehend dorthin ausweicht.
Auch für Baku enthält diese Geschichte eine Lehre, und ich würde sie ohne Schadenfreude formulieren. Aserbaidschan baut seine Wirtschaftsstrategie seit Jahren auf Transit und Energie auf, und die Attraktivität der Kaspischen Route steigt jedes Mal, wenn die Straße von Hormus bedroht ist. Die wichtigste Lehre Dubais betrifft jedoch nicht Verkehrswege, sondern Vertrauen: Sicherheit, die zwanzig Jahre lang wie eine Ware verkauft wurde, kann an einem einzigen Wochenende ihren Wert verlieren. Stabilität kann man weder kaufen noch aufschütten, man kann sie nur Tag für Tag aufrechterhalten.
Szenario für 2027: Konsolidierung statt Zusammenbruch
Jede Panik in Dubai der vergangenen zwanzig Jahre endete auf ähnliche Weise: Die Krise fraß die Schwachen, während die Starken gestärkt daraus hervorgingen. 2009 kam die Rettung aus Abu Dhabi. Auf die Pandemie von 2020 folgte ein Boom, den niemand vorhergesagt hatte. Der Vergleich mit Spanien im Jahr 2008 ist aufschlussreich. Dort hinterließ die Immobilienblase Geisterstädte wie die Wohnanlage in Seseña bei Madrid, wo von mehr als dreizehntausend geplanten Wohnungen nur ein Teil gebaut wurde und viele Einheiten jahrelang unverkäuflich blieben. Der Unterschied besteht darin, dass Spanien keinen Staatsfonds hatte, der bereitstand, die Schulden von Bauträgern aufzukaufen. Dubai hat Abu Dhabi, und diese Absicherung ist, anders als die militärische, bislang nicht zurückgezogen worden.
Mein Basisszenario sieht folgendermaßen aus. Sollte die Waffenruhe halten und die Straße von Hormus nicht erneut geschlossen werden, wird der Wohnungsmarkt frühestens in der zweiten Hälfte des Jahres 2027 wieder das Vorkriegsniveau bei den Transaktionszahlen erreichen. Die Preise dürften bis dahin wahrscheinlich noch um einige Prozent nachgeben, jedoch ohne einen Zusammenbruch. Die Zahl der aktiven Bauträger wird bis Ende 2027 deutlich sinken, und Übernahmen dürften bereits im ersten Quartal 2027 zum wichtigsten Branchenthema werden. Der Touristenstrom wird meiner Einschätzung nach frühestens in der Wintersaison 2027/2028 wieder das Niveau von 2025 erreichen.
Das pessimistische Szenario ist mit einer Wiederaufnahme der Angriffe verbunden. Eine zweite Kriegsrunde würde nicht mehr nur die Stimmung treffen, sondern die Zahlungsdisziplin: Käufer von noch im Bau befindlichen Wohnungen würden in großer Zahl ihre Ratenzahlungen einstellen, und die Probleme kleiner Bauträger würden zu Problemen der Banken. In diesem Fall würde die Konsolidierung nicht über freiwillige Übernahmen, sondern über erzwungene Rettungsmaßnahmen wie 2009 erfolgen.
Für Projekte wie Heart of Europe ist die Weggabelung noch schärfer. Das Überleben solcher Ferienanlagen hängt weniger von den Immobilienpreisen ab als von der Rückkehr ausländischer Gäste und den Treibstoffkosten. Sollte Kleindienst tatsächlich bis 2027 fünf Hotels eröffnen und die Auslastung ohne kostenlose Gutscheine halten können, hätte das Projekt eine Chance. Unter anderen Bedingungen, mit zunehmenden Klagen und ohne Touristen, könnte der Archipel zum zweiten Mal zu dem werden, was er nach 2008 bereits war: einem Denkmal für Ambitionen, die der wirtschaftlichen Realität vorausgeeilt sind.
Eine Frage bleibt unbeantwortet. Niemand in Dubai ist heute bereit, öffentlich zu beziffern, wie viele der in den vergangenen fünf Jahren von kleinen Bauträgern ausgegebenen Renditegarantien sich am Ende als wertloses Papier erweisen werden.
Regen nach Fahrplan
Das Dubai Land Department versichert, es unterstütze den Markt durch vorausschauende Regulierung und fortlaufende Überwachung, und die Aussichten für die Branche blieben äußerst vielversprechend. Für das große Dubai mag das durchaus zutreffen. Emaar startet eine Stadt in der Stadt, während Sajwanis Kinder Villen verkaufen.
Für die übrigen Marktteilnehmer ist die Lage schwieriger. Der Krieg hat die Probleme Dubais nicht geschaffen. Er hat lediglich die Zeit verkürzt, bis sie sichtbar wurden. Zweitausend Bauträger, ein fast neunfacher Anstieg des Transaktionswerts innerhalb von fünf Jahren, garantierte Renditen von Unternehmen ohne ausreichende finanzielle Reserven und ein Touristenstrom, der auf dem Vertrauen in Sicherheit beruhte: All das hatte sich über Jahre aufgebaut. Die iranischen Raketen beschleunigten lediglich die Abrechnung.
An der Côte d’Azur mitten im Golf wird der künstliche Regen weiterhin nach Fahrplan eingeschaltet. Gäste stehen unter gelben Regenschirmen und machen Fotos. Irgendwo in der Nähe brummen Dieselgeneratoren, und jeder Tropfen dieses Regens wird mit Treibstoff bezahlt, der durch die gefährlichste Meerenge der Welt transportiert wurde. Solange Diesel vorhanden ist, wird der Regen planmäßig fallen.