Das europäische Projekt beruhte jahrzehntelang auf einem einfachen, unausgesprochenen Versprechen: Wer arbeitet, Steuern zahlt, die Regeln beachtet und am gesellschaftlichen Leben teilnimmt, darf mit einer elementaren Stabilität rechnen. Nicht mit Luxus, nicht mit einem Palast, nicht mit Meerblick, sondern mit einer normalen Wohnung, einem langfristigen Mietverhältnis, einer Hypothek, einer Familie, einer berechenbaren Zukunft.
Dieses Versprechen ist zerbrochen.
Die Wohnungskrise ist nicht deshalb zu einem der gefährlichsten Probleme der Europäischen Union geworden, weil Wohnungen teurer geworden sind. Preise sind auch früher gestiegen. Die Gefahr liegt woanders: Wohnen hat aufgehört, ein soziales Institut zu sein, und ist endgültig zu einem Finanzaktiv geworden. Ein Haus, das für eine Familie die Voraussetzung des Lebens ist, wurde für einen Investmentfonds zu einer Position im Portfolio. Eine Wohnung, in der ein junger Mensch ein selbständiges Leben beginnen könnte, wurde für den Kapitalbesitzer zu einem Instrument des Inflationsschutzes. Die Stadt, geschaffen für ihre Bewohner, funktioniert immer häufiger als Maschine zur Abschöpfung von Rente.
Genau deshalb gehört die Wohnungsfrage in Europa nicht mehr nur in den Bereich von Bau, Hypotheken oder Mieten. Sie ist zu einer Frage der Demografie, der Migration, des Klassenkonflikts, des Vertrauens in den Staat und der Stabilität der Demokratie geworden.
Nach Angaben des Eurobarometers für das Jahr zweitausendfünfundzwanzig ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum das drängendste Problem für die Bewohner europäischer Städte: Einundfünfzig Prozent der Befragten bezeichneten ihn als akut. Das ist mehr als bei Arbeitslosigkeit und Armut. Auf einer anderen Ebene gesellschaftlicher Erwartungen zeigt sich dieselbe Unruhe: Nur etwa ein Drittel der Bürger der Europäischen Union ist mit dem Zugang zu bezahlbarem Wohnraum im eigenen Land zufrieden, während sechsundzwanzig Prozent Wohnen als einen der Bereiche nennen, für den die Europäische Union Haushaltsmittel aufwenden sollte.
Im März zweitausendsechsundzwanzig nahm das Europäische Parlament einen Bericht über die Wohnungskrise in der Europäischen Union und Vorschläge zu ihrer Bewältigung an. Schon die Tatsache, dass ein solches Dokument erschienen ist, ist wichtiger als viele seiner Formulierungen: Brüssel hat faktisch anerkannt, dass das Problem längst über die Zuständigkeit von Kommunen und nationalen Regierungen hinausgewachsen ist. Das Europäische Parlament betrachtet die Wohnungskrise ausdrücklich als gesamteuropäische Herausforderung, verbunden mit Bezahlbarkeit, Nachhaltigkeit und sozialer Stabilität.
Doch eine Krankheit anzuerkennen ist leichter, als sie zu heilen. Europa hat eine Diagnose, aber bislang fehlt der politische Mut, die wichtigste Schlussfolgerung auszusprechen: Ohne massiven Wohnungsbau, eine Überprüfung der Bodenpolitik und eine Begrenzung der spekulativen Nutzung von Wohnraum wird sich die Krise nur weiter vertiefen.
Das Zuhause wurde zum Luxus: Die Generation der Mieter gegen die Generation der Eigentümer
Seit zweitausendzehn hat sich der europäische Wohnungsmarkt von den Einkommen der Bevölkerung abgekoppelt. Nach Angaben von Eurostat stiegen die Wohnungspreise in der Europäischen Union zwischen zweitausendzehn und dem vierten Quartal zweitausendvierundzwanzig um fünfundfünfzig Komma vier Prozent, die Mieten um sechsundzwanzig Komma sieben Prozent. Im vierten Quartal zweitausendfünfundzwanzig setzte sich der Anstieg fort: Die Wohnungspreise in der Europäischen Union legten gegenüber dem entsprechenden Zeitraum zweitausendvierundzwanzig um fünf Komma fünf Prozent zu, die Mieten um drei Komma zwei Prozent.
Hinter diesen trockenen Prozentzahlen verbirgt sich eine soziale Katastrophe. In Amsterdam kostet eine durchschnittliche Wohnung nach Angaben des Immobilienindex von Deloitte zweitausendfünfundzwanzig etwa fünfzehn Komma vier Jahreseinkommen. In Athen sind es fünfzehn Komma drei, in Prag fünfzehn. Das ist kein Markt mehr für die Mittelschicht. Es ist ein Markt, auf dem Eigentum zu einem ererbten Vorteil wird und nicht mehr zum Ergebnis von Arbeit.
In den Niederlanden liegt der durchschnittliche Wohnungspreis bei über fünfhunderttausend Euro. Bei einer monatlichen Hypothekenrate von rund zweitausendfünfhundert Euro und einem Nettogehalt von etwa dreitausend Euro wird der Kauf einer Wohnung für viele junge Fachkräfte zu einer arithmetischen Unmöglichkeit. Formal ist der Mensch nicht arm. Er arbeitet, ist ausgebildet, zahlt Steuern. Doch der Weg zum Eigentum ist versperrt.
So entsteht eine neue europäische Bruchlinie: nicht zwischen Linken und Rechten, nicht zwischen Stadt und Land, nicht zwischen Migranten und Einheimischen, sondern zwischen jenen, die es vor der Preisexplosion noch auf den Immobilienmarkt geschafft haben, und jenen, die zu spät kamen.
Die ältere Generation, die in den achtziger und neunziger Jahren Wohnraum erwarb, wurde zur Nutznießerin steigender Bodenpreise. Ihre Wohnungen und Häuser gewinnen ohne zusätzlichen Aufwand an Wert. Für sie ist der hohe Wert von Immobilien eine Garantie des Wohlstands, ein Rentenpolster, Familienkapital. Für junge Menschen bedeutet dieselbe Dynamik die Blockade der Zukunft.
In diesem Konflikt gibt es keine einfache moralische Trennung zwischen Schuldigen und Opfern. Der ältere Eigentümer verteidigt das Ersparte. Der junge Mieter verlangt Zugang zum Leben. Doch ein politisches System, das jahrzehntelang steigende Immobilienpreise als Zeichen von Wohlstand gefördert hat, steht nun vor der Kehrseite dieses Erfolgs: Wohnen ist zu teuer geworden für jene, die die Wirtschaft der Zukunft tragen sollen.
Wenn die Wohnung teurer ist als die Familie: Die demografische Mine unter Europa
Die Wohnungskrise trifft nicht nur den Geldbeutel. Sie verändert das Verhalten der Menschen.
Junge Paare verschieben Heirat, Kinder, den Auszug aus dem Elternhaus und den Beginn eines selbständigen Lebens. Elternschaft wird immer häufiger nicht als natürlicher Lebensabschnitt empfunden, sondern als kostspieliges Projekt, das eigenen Wohnraum, ein stabiles Einkommen und Schutz vor einem plötzlichen Mietsprung voraussetzt.
Das ist besonders wichtig für Europa, wo die demografische Frage längst strategische Bedeutung erlangt hat. Niedrige Geburtenraten, alternde Gesellschaften und schrumpfende Erwerbsbevölkerungen beunruhigen seit Langem die Regierungen Deutschlands, Italiens, Spaniens, Polens, Portugals und der baltischen Staaten. Doch man kann nicht ernsthaft über Demografie sprechen, wenn eine junge Familie die Hälfte ihres Einkommens für Miete ausgibt oder bis zum fünfunddreißigsten Lebensjahr bei den Eltern wohnt.
Nach Angaben von Eurofound stieg in Irland der Anteil berufstätiger junger Menschen im Alter von fünfundzwanzig bis vierunddreißig Jahren, die wegen der hohen Wohnkosten bei ihren Eltern leben, zwischen zweitausendsiebzehn und zweitausendzweiundzwanzig von siebenundzwanzig auf vierzig Prozent. In Portugal erhöhte sich dieser Wert um elf Prozentpunkte, in Spanien um sieben. Das ist keine kulturelle Besonderheit Südeuropas mehr, wo Kinder traditionell länger im Elternhaus bleiben. Das ist ökonomischer Zwang.
Wenn Wohnraum unzugänglich ist, sinkt die Mobilität. Wenn die Mobilität sinkt, verlangsamt sich der berufliche Aufstieg. Wenn junge Menschen nicht dorthin ziehen können, wo es Arbeit gibt, verliert die Wirtschaft an Effizienz. Wenn Familien keine Sicherheit für morgen haben, bekommen sie keine Kinder. So verwandelt sich die Wohnungskrise in eine demografische Krise und anschließend in eine Krise der Rentensysteme, der Steuerbasis und des Sozialmodells.
Europa diskutiert Geburtenraten gern in der Sprache von Werten, Familienpolitik und kulturellen Trends. Doch eine der Ursachen ist einfacher und härter: Menschen bekommen keine Kinder in einem Zimmer, dessen Miete sie in einem Jahr vielleicht nicht mehr bezahlen können.
Europas Hauptdefizit: Nicht Geld, sondern Quadratmeter
Der verbreitetste politische Irrtum besteht darin, zu glauben, man könne die Wohnungskrise mit Subventionen lösen. Der Staat gewährt vergünstigte Hypotheken, hilft jungen Familien, senkt die Steuerlast, kompensiert einen Teil der Miete. Auf dem Papier sieht das sozial aus. In der Praxis treibt es häufig die Preise weiter nach oben.
Ist das Angebot begrenzt, landet jedes zusätzliche Geld auf der Nachfrageseite sehr schnell im Objektpreis. Der Verkäufer versteht, dass der Käufer eine Subvention erhalten hat, und der Markt passt sich nach oben an. Am Ende kommt die staatliche Hilfe nicht bei der jungen Familie an, sondern beim Immobilieneigentümer oder Bauträger.
Die Wurzel der Krise ist der Angebotsmangel.
Nach Schätzungen von CBRE fehlen Europa rund neun Komma sechs Millionen Wohnungen, was etwa drei Komma fünf Prozent des bestehenden Wohnungsbestands entspricht. Die Europäische Kommission schätzt den zusätzlich benötigten jährlichen Neubau auf etwa sechshundertfünfzigtausend Wohnungen. Die notwendige Investitionslücke wird auf rund hundertdreiundfünfzig Milliarden Euro pro Jahr beziffert.
In den größten Städten wächst die Nachfrage schneller als das Angebot. In den Jahren zweitausendzweiundzwanzig bis zweitausendfünfundzwanzig erhöhte sich die Zahl der Haushalte in den größten europäischen Städten um etwa drei Komma fünf Prozent, der Wohnungsbestand jedoch nur um zwei Komma eins Prozent. Das bedeutet schlicht: Jahr für Jahr nimmt der Druck auf den Markt zu.
Deutschland zeigt das Ausmaß des Problems besonders deutlich. Schätzungen zufolge fehlen dem Land rund eine Komma vier Millionen Wohnungen. Jährlich werden etwa zweihunderttausend Wohneinheiten gebaut, während zur Beseitigung des Defizits bis zweitausenddreißig etwa vierhunderttausend pro Jahr erforderlich wären. Die Lücke schließt sich nicht, sie verfestigt sich.
Die Ursachen sind bekannt: teure Baumaterialien, Arbeitskräftemangel, steigende Zinsen, Umweltauflagen, Bürokratie, langwierige Genehmigungsverfahren, Widerstand der Anwohner, Gerichtsverfahren, Einschränkungen bei der Bodennutzung. In den Niederlanden stoßen manche Projekte seit Jahren an Stickstoffemissionsvorschriften. In Deutschland bremsen komplexe Abstimmungen und hohe Baukosten. In Irland und Großbritannien blockieren lokale Behörden und Anwohner häufig eine dichtere Bebauung.
Europa ist in die Falle seines eigenen urbanistischen Wohlstands geraten. Es will bezahlbaren Wohnraum, aber keine Baustelle nebenan. Es will niedrige Preise, schützt aber den Wert von Eigentum. Es will junge Familien, gibt ihnen aber keinen Raum. Es will Wirtschaftswachstum, blockiert aber jene Städte, in denen dieses Wachstum stattfinden könnte.
Airbnb wurde zum bequemen Feind, aber nicht zur Hauptursache der Krise
Politiker brauchen einen einfachen Schuldigen. In der Wohnungskrise wird diese Rolle häufig Plattformen für kurzfristige Vermietung zugeschrieben: Airbnb, Booking.com und ähnlichen Diensten. In touristischen Städten ist diese Erklärung bequem und emotional überzeugend. Die Bewohner sehen Koffer in den Treppenhäusern, Wohnungen für Touristen, das Verschwinden von Nachbarn, Bars statt Geschäften, wachsenden Lärm und die Verdrängung des lokalen Lebens aus den historischen Zentren.
Das Problem ist real. In Barcelona, Amsterdam, Lissabon, Florenz, Dubrovnik, Venedig und einer Reihe anderer Städte hat kurzfristige Vermietung den Druck auf den Wohnungsmarkt tatsächlich verstärkt. Ein Eigentümer kann in einer Tourismussaison mehr verdienen als in mehreren Monaten gewöhnlicher Vermietung. Ein Teil der Wohnungen verschwindet aus dem langfristigen Mietbestand. Stadtzentren verwandeln sich in Hotelinfrastruktur ohne Schild.
Doch Airbnb erklärt nicht die gesamte Krise.
In vielen Städten stiegen die Mieten auch nach der Einführung von Beschränkungen für kurzfristige Vermietung weiter. In Amsterdam und Barcelona, wo die Regeln bereits seit zweitausendachtzehn und zweitausendneunzehn verschärft wurden, verteuerte sich die langfristige Miete weiterhin. In Lissabon senkten Verbote die Preise vor allem in den betroffenen Vierteln, änderten aber nicht die Gesamtstruktur des Marktes. In Berlin, Hamburg und München führten Einschränkungen der Tagesvermietung nicht zu einer systemischen Senkung der Kosten langfristiger Mietverhältnisse.
Der Grund ist einfach: Wenn in einer Stadt physisch zu wenig Wohnraum vorhanden ist, kann die Rückkehr eines Teils der Wohnungen aus dem touristischen Markt die Spannung mildern, aber das Defizit nicht beseitigen. Airbnb ist Symptom und Beschleuniger, aber nicht die eigentliche Ursache. Politiker nutzen es häufig als bequeme Zielscheibe, um nicht über schwierigere Fragen sprechen zu müssen: Boden, Genehmigungen, Steuern, Investmentfonds, Baupolitik und Widerstand der Eigentümer.
Die Europäische Union versucht dennoch einzugreifen. Die Europäische Kommission legte im Dezember zweitausendfünfundzwanzig den ersten gesamteuropäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum vor und markierte zugleich eine Linie zur Regulierung kurzfristiger Vermietung sowie zur Verbesserung der Datentransparenz für lokale Behörden. Zu den zentralen Parametern des Plans gehören mehr als dreiundvierzig Milliarden Euro bereits mobilisierter Mittel im Rahmen des Haushalts zweitausendeinundzwanzig bis zweitausendsiebenundzwanzig, zusätzliche zehn Milliarden Euro aus dem Haushalt der Europäischen Union in den Jahren zweitausendsechsundzwanzig und zweitausendsiebenundzwanzig sowie bis zu dreihundertfünfundsiebzig Milliarden Euro Finanzierung durch Partnerfinanzinstitute bis zweitausendneunundzwanzig.
Das sind gewichtige Zahlen. Doch Geld allein baut keine Häuser, wenn Kommunen, Gerichte, Vorschriften und lokale Proteste jedes große Projekt blockieren.
Finanzfonds kaufen die Stadt: Wohnen als Anlage gegen Wohnen als Recht
Der tiefste Konflikt hat nicht mit Touristen zu tun, sondern mit der Finanzialisierung des Wohnens.
Nach der Finanzkrise von zweitausendacht, der Ära niedriger Zinsen und der anschließenden Inflationswelle wurde Immobilienbesitz zum idealen Instrument der Kapitalbewahrung. Für Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften, private Anleger, Familienvermögen und transnationale Fonds wurde städtischer Wohnraum zu einem verlässlichen Vermögenswert: begrenztes Angebot, stabile Nachfrage, politisch geschütztes Eigentum, langfristiger Anstieg der Bodenwerte.
Aus Sicht des Kapitals ist das rational. Aus Sicht der Gesellschaft ist es zerstörerisch.
Wenn Wohnungen nicht zum Leben und nicht einmal zur gewöhnlichen Vermietung gekauft werden, sondern als Mittel zur Wertaufbewahrung, verliert die Stadt ihre Wohnfunktion. Ein Teil des Bestands steht leer. Ein Teil wird in das Premiumsegment verschoben. Ein Teil wird in Erwartung weiterer Preissteigerungen zurückgehalten. Zugleich registriert die Marktstatistik eine hohe Nachfrage, obwohl der reale Bedarf der Bewohner unbefriedigt bleibt.
Nach Angaben von JLL stiegen die Investitionen in den europäischen Wohnsektor im Jahr zweitausendvierundzwanzig um vierunddreißig Prozent, im Jahr zweitausendfünfundzwanzig um weitere zweiundzwanzig Prozent und überschritten siebzig Milliarden Euro. Ausländische Investitionen nahmen nach vorliegenden Angaben um fünfundfünfzig Prozent zu, weitgehend durch amerikanische und kanadische Käufer. Auf den Wohnsektor entfallen rund einundzwanzig Prozent aller europäischen Immobilieninvestitionen, doppelt so viel wie im Jahr zweitausendacht.
Diese Dynamik verändert die politische Ökonomie der Stadt. Früher galt der Anstieg der Wohnungspreise als Signal der Attraktivität. Heute wird er zum Indikator der Verdrängung. Je erfolgreicher eine Stadt ist, desto schwieriger wird es für jene, in ihr zu leben, die ihr Funktionieren sichern: Lehrer, Ärzte, Polizisten, Ingenieure, Journalisten, Beschäftigte im Verkehrswesen, Kleinunternehmer, junge Fachkräfte.
So entsteht das Paradox der reichen Stadt: Geld ist vorhanden, Wohnraum nicht. Investitionen fließen, die Zugänglichkeit sinkt. Hochhäuser entstehen, doch Familien ziehen weg. Viertel werden aufgewertet, verlieren aber ihre Bewohner. Die Stadt wird zugleich schöner und toter.
Mieten wurden zur Lotterie: Wer nicht gekauft hat, hat verloren
Wenn der Kauf von Wohneigentum unmöglich wird, weichen Menschen auf den Mietmarkt aus. Doch genau das erhöht den Druck auf die Mieten.
Jene, die unter normalen Bedingungen eine Hypothek aufgenommen hätten, sind gezwungen zu mieten. Die Nachfrage steigt. Eigentümer, die mit Inflation, Renovierungskosten, Steuern, neuen Anforderungen an die Energieeffizienz und hohen Kreditzinsen konfrontiert sind, wälzen ihre Kosten auf die Mieter ab. Ein Teil der Vermieter verlässt den Markt, verkauft Wohnungen auf dem Preishöhepunkt oder vermeidet langfristige Verpflichtungen.
Im Vereinigten Königreich verließen im Jahr zweitausendfünfundzwanzig nach vorliegenden Schätzungen rund dreiundneunzigtausend Vermieter den Markt. Das sind dreiundvierzig Prozent mehr als im Vorjahr. Die durchschnittliche Miete stieg innerhalb eines Jahres um etwa neun bis zwölf Prozent, und auf jede Wohnungsanzeige kamen rund zehn Bewerbungen.
Das Vereinigte Königreich gehört nicht zur Europäischen Union, doch sein Beispiel ist wichtig, um die europäische Logik zu verstehen: Wenn der Staat die Anforderungen an Vermieter verschärft, ohne das Angebot zu vergrößern, zieht sich ein Teil der Eigentümer schlicht aus der langfristigen Vermietung zurück. Eine gute Absicht kann zum gegenteiligen Ergebnis führen.
Dieselbe Zwickmühle ist in Deutschland, den Niederlanden und Irland sichtbar. Politiker wollen Mieter vor Willkür schützen, doch ein zu strenger Schutz kann bei Wohnraummangel das Angebot verringern. Ein Vermieter, der fürchtet, einen zahlungsunfähigen Mieter nicht herausbekommen zu können oder mit harter Regulierung konfrontiert zu werden, wird das Objekt lieber verkaufen, leer stehen lassen, tageweise vermieten, monatsweise an Studenten und digitale Nomaden vergeben oder die Wohnung in ein anderes Nutzungsformat überführen.
Am Ende befindet sich der Mieter in einer noch schwächeren Position. Er kann keine Wohnung kaufen, weil sie zu teuer ist. Er kann keine Wohnung mieten, weil die Konkurrenz enorm ist. Er kann nicht zu viel verlangen, weil vor der Tür Dutzende Bewerber stehen. Das ist kein Markt der Auswahl mehr, sondern ein Markt des Zugangs.
Der Berliner Fehler: Warum der Mietendeckel die Stadt nicht rettet
Die verführerischste Lösung besteht darin, Mietsteigerungen einfach zu verbieten.
Im Februar zweitausendzwanzig ging Berlin einen radikalen Schritt: Die Stadt fror die Mieten für einen erheblichen Teil des Wohnungsbestands ein. Politisch sah das wie ein Sieg der Mieter aus. Doch der Markt reagierte schnell: Die Zahl der öffentlich angebotenen Wohnungen ging zurück. Im April zweitausendeinundzwanzig hob das Bundesverfassungsgericht das Gesetz auf.
Die Lehre aus Berlin besteht nicht darin, dass Mieter nicht geschützt werden dürfen. Die Lehre ist eine andere: Eine administrative Preisobergrenze schafft keine neuen Wohnungen. Sie verteilt den Mangel um. Wer bereits innerhalb des regulierten Systems ist, erhält Schutz. Wer versucht, in den Markt einzutreten, steht vor einer noch stärker verschlossenen Tür.
Bei strenger Kontrolle entsteht ein Schattenmarkt: inoffizielle Zuzahlungen, doppelte Verträge, Zahlungen für Möbel, Diskriminierung von Bewerbern, persönliche Beziehungen, geschlossene Gruppen. Nach außen kontrolliert der Staat den Preis. In Wirklichkeit verlagert der Markt den Preis in den Schatten.
Das bedeutet nicht, dass Mietregulierung nutzlos wäre. Langfristige Verträge, transparente Regeln der Indexierung, Schutz vor plötzlicher Kündigung und Begrenzung von Missbrauch sind notwendig. Doch ohne Neubau verwandeln sie sich in einen Kampf um einen Platz in der Warteschlange.
Die europäische Linke hat in der Diagnose oft recht: Wohnen darf nicht allein dem Markt überlassen werden. Die europäische Rechte hat in der Mechanik oft recht: Ohne Ausweitung des Angebots lassen sich Preise nicht senken. Die Tragödie besteht darin, dass beide Seiten ihre jeweilige Richtigkeit gegeneinander einsetzen, statt sie zu einem funktionierenden Modell zusammenzuführen.
Die Wiener Formel: Warum eine Stadt aushält, woran andere zerbrechen
Vor dem europäischen Hintergrund bleibt Wien das wichtigste Argument der Befürworter einer sozialen Wohnungspolitik. Rund vierzig bis fünfundvierzig Prozent des städtischen Wohnungsbestands entfallen auf kommunale und genossenschaftliche Wohnungen. Nach Einkommensniveau können formal bis zu fünfundsiebzig bis achtzig Prozent der Bevölkerung Anspruch auf solchen Wohnraum erheben. Das ist kein schmales Programm für die Ärmsten, sondern ein breites Stadtmodell.
Das Geheimnis Wiens liegt darin, dass sozialer Wohnraum nicht zum Stigma wurde. Er wurde nicht an die Ränder gedrängt, nicht auf Ghettos reduziert, nicht ausschließlich den Verwundbarsten überlassen. Der kommunale und genossenschaftliche Sektor konkurriert mit dem privaten Markt und dämpft ihn. Langfristige Verträge verringern Angst. Der Mieter fühlt sich in der eigenen Stadt nicht als vorübergehender Mensch.
Doch Wien lässt sich nicht einfach kopieren. Sein Modell entstand über Jahrzehnte, mit einer anderen Bodenpolitik, einer anderen kommunalen Kultur und einem anderen Umfang öffentlicher Kontrolle über den Wohnungsbestand. Man kann nicht in zwei Haushaltszyklen aufbauen, was über Generationen gewachsen ist.
Dennoch zeigt die Wiener Erfahrung das Entscheidende: Wohnen wird dort zugänglicher, wo der Staat nicht nur Subventionen verteilt, sondern selbst auf das Angebot einwirkt. Kommunaler Wohnungsbau, Genossenschaften, Bodenbanken, Steuern auf leerstehende Wohnungen, Ankauf von Grundstücken, langfristige Planung – all das klingt nüchtern, aber genau so entsteht eine reale Alternative zum Spekulationsmarkt.
Nicht in meinem Hinterhof gegen Ja in meinem Hinterhof: Der neue Bürgerkrieg um den Hof
Die Wohnungskrise spaltet Europa nicht nur zwischen Generationen, sondern auch innerhalb der Städte. Auf kommunaler Ebene wird der Konflikt immer häufiger durch zwei Formeln beschrieben: „Nicht in meinem Hinterhof“ und „Ja, in meinem Hinterhof“.
Die erste Haltung ist keine Karikatur von Bösewichten. Oft handelt es sich um Eigentümer, Familien, ältere Menschen, Bewohner von Vierteln mit gefestigter Identität. Sie fürchten nicht nur den Wertverlust ihrer Häuser. Sie fürchten Lärm, Verkehr, den Verlust von Grünflächen, die Zerstörung historischer Umgebung, die Überlastung von Schulen und Krankenhäusern. In vielen Fällen haben gerade solche Aktivisten Städte vor gedankenloser Modernisierung bewahrt.
In den sechziger Jahren stoppten Jane Jacobs und die Bewohner von Greenwich Village in New York die Pläne von Robert Moses, der eine riesige Stadtautobahn durch Lower Manhattan führen wollte. In den siebziger Jahren widersetzten sich Aktivisten in Amsterdam dem Umbau des Zentrums zugunsten von Autostraßen. Ohne solche Bewegungen wären viele Städte weniger menschlich.
Doch diese Politik hat eine dunkle Seite. Wenn jedes neue Projekt jahrelang blockiert wird, verwandelt sich der Schutz des Viertels in den Schutz des Mangels. Der Eigentümer spricht von Lebensqualität, doch das wirtschaftliche Ergebnis ist oft dasselbe: weniger Wohnraum, höhere Preise, Verdrängung der Jungen und weniger Wohlhabenden.
Die Bewegung für Bauen im eigenen Umfeld entstand als Antwort auf diese Sackgasse. Sie wird von jungen Mietern, Stadtplanern, einem Teil der Ökonomen, der technologischen Klasse und Aktivisten für bezahlbaren Wohnraum getragen. Ihre Position ist hart: Wenn die Stadt lebendig bleiben will, muss sie bauen. Nicht gedankenlos, nicht hässlich, nicht durch Zerstörung historischer Substanz, aber dichter, höher, klüger und näher am öffentlichen Verkehr.
Das ist kein Streit über Häuser, sondern über das Recht auf Stadt. Wem gehört ein Viertel: jenen, die dort bereits eine Wohnung gekauft haben, oder auch jenen, die dort leben, arbeiten, Kinder großziehen und Steuern zahlen wollen? Darf eine kleine Gruppe lokaler Eigentümer ein Projekt blockieren, das die ganze Stadt braucht? Wo endet der Schutz der Lebensqualität, und wo beginnt die Privatisierung der Zukunft?
Bis zweitausendsechsundzwanzig begann sich das politische Pendel in mehreren Ländern in Richtung der Befürworter neuen Wohnungsbaus zu bewegen. Im Vereinigten Königreich und in Irland versuchen Regierungen, das kommunale Vetorecht gegen Projekte einzuschränken, wenn diese den nationalen Wohnungszielen entsprechen. Das ist ein schmerzhafter, aber folgerichtiger Schritt: Wenn lokale Demokratie den gesellschaftlichen Bedarf systematisch blockiert, beginnt das Zentrum, Befugnisse an sich zu ziehen.
Migration, Flüchtlinge und die Gefahr von Wohnraum nur für die Eigenen
Die Wohnungskrise trifft zwangsläufig auf die Migration. Nach zweitausendzweiundzwanzig haben der Zustrom von Flüchtlingen aus der Ukraine, die Zunahme der Arbeitsmigration und die Binnenmigration in die großen Städte den Druck auf den Markt in Deutschland, Polen, Tschechien, den baltischen Staaten, den Niederlanden und Irland verstärkt.
Doch es ist wichtig, Ursache und Beschleuniger voneinander zu trennen. Migranten haben den strukturellen Wohnungsmangel nicht geschaffen. Sie sind in ein bereits überhitztes System eingetreten. Dabei werden sie selbst häufiger zu Opfern der Krise. Nach Angaben von Eurostat lebten im Jahr zweitausendvierundzwanzig rund dreiunddreißig Prozent der Menschen aus Staaten außerhalb der Europäischen Union in überbelegtem Wohnraum, gegenüber dreizehn Komma sieben Prozent der einheimischen Bevölkerung.
Politisch entsteht dadurch eine hochexplosive Mischung. Wenn Wohnraum knapp wird, verwandelt sich die Frage des Zugangs zu ihm in eine Frage der Zugehörigkeit: Wer ist eigen, wer ist fremd, wer hat Vorrang auf eine Wohnung, wer muss warten.
So dringt die Logik des sozialen Chauvinismus in die Stadtpolitik ein: Vergünstigungen nur für die Eigenen. Zunächst geht es um Migranten. Dann um Zugezogene aus anderen Regionen des Landes. Danach um jene, die nicht in dieser Stadt geboren wurden. Am Ende hört die Stadt auf, ein Raum der Mobilität zu sein, und wird zu einem geschlossenen Klub für diejenigen, die bereits drinnen sind.
Die Idee, der einheimischen Jugend Vorrang zu geben, wirkt politisch attraktiv. Sie klingt gerecht: Ein Mensch wurde in der Stadt geboren, ist dort aufgewachsen, hat dort gelernt, arbeitet dort, kann aber keine Wohnung in der Nähe seiner Familie mieten. Warum soll er einem Zugezogenen mit höherem Gehalt den Vortritt lassen?
Doch diese Logik hat einen hohen Preis. Wenn jede Stadt beginnt, nur die Eigenen zu schützen, trifft die Europäische Union einen ihrer Grundsätze: die Freizügigkeit. Die innere Mobilität der Arbeitskräfte ist eines der Fundamente der europäischen Wirtschaft. Geschlossene Wohnungsmärkte verwandeln sie in eine Fiktion.
So beginnt die Wohnungskrise, die Idee der Europäischen Union selbst zu zersetzen: Der gemeinsame Markt existiert, doch einen gemeinsamen Zugang zum Leben in den Städten gibt es nicht.
Brüssel ist spät erwacht: Der Plan der Europäischen Union zwischen Ambition und Ohnmacht
Der erste gesamteuropäische Plan für bezahlbaren Wohnraum ist ein politisch wichtiger Schritt. Die Europäische Kommission erkennt an, dass das Problem einen gemeinsamen Ansatz erfordert: die Überprüfung der Regeln für staatliche Beihilfen, die Mobilisierung von Finanzmitteln, die Unterstützung des Wohnungsbaus, die Regulierung kurzfristiger Vermietung, die Hilfe für verwundbare Gruppen und strukturelle Reformen.
Brüssel verfügt über Instrumente: Haushaltsprogramme, die Europäische Investitionsbank, Wettbewerbsnormen, Regeln für staatliche Beihilfen, Plattformregulierung, Datenaustausch und Druck auf nationale Regierungen. Doch es gibt auch eine harte Grenze: Wohnen bleibt überwiegend Zuständigkeit der Staaten, Regionen und Städte. Die Europäische Union kann lenken, stimulieren, finanzieren und koordinieren. Sie kann nicht selbst massenhaft Häuser in Madrid, Dublin, Prag oder Warschau bauen.
Deshalb kann der europäische Plan entweder zum Beginn einer ernsthaften Wende werden oder zu einem weiteren Dokument mit richtigen Worten. Entscheidend wird nicht die Brüsseler Rhetorik sein, sondern die Geschwindigkeit der Genehmigungsverfahren, die Verfügbarkeit von Boden, das Bauvolumen, die Steuerpolitik, die Fähigkeit, leerstehende Wohnungen auf den Markt zurückzuführen, und die Bereitschaft, mit jenen in Konflikt zu treten, denen der Mangel nutzt.
Die zentrale politische Frage klingt hart: Ist Europa bereit, die Investitionsattraktivität von Wohnraum zugunsten seiner sozialen Zugänglichkeit zu senken?
Wenn nicht, wird die Krise weitergehen. Denn man kann Eigentümern nicht zugleich ein endloses Wachstum der Vermögenswerte und jungen Menschen bezahlbaren Wohnraum versprechen. Diese Versprechen widersprechen einander.
Die Radikalen stehen bereits vor der Tür: Wie die Wohnungsfrage Wahlen verändert
Die Wohnungskrise radikalisiert Europa in beide Richtungen.
Die Linke erhält ein Argument gegen den Markt: Das Kapital hat die Stadt aufgekauft, der Staat ist verpflichtet, den Menschen das Wohnen zurückzugeben. Die Rechte erhält ein Argument gegen Migration: zuerst Wohnungen für die Eigenen, danach für alle anderen. Populisten erhalten das ideale Thema: alltäglich, emotional, verständlich und mit persönlichem Schmerz verbunden.
In Dublin stärkt die Wohnungskrise die Positionen von Sinn Fein. In den Niederlanden wurde die Verteuerung von Wohnraum zu einem der Faktoren des Rechtsrucks und des wachsenden Rückhalts für Geert Wilders. In Spanien werden Proteste gegen steigende Mietpreise und die Touristifizierung großer Städte Teil eines breiteren Konflikts über das Wirtschaftsmodell. In Portugal wurde die Überprüfung der goldenen Visa zum Eingeständnis, dass ausländische Investitionen in Immobilien nicht nur Geld bringen, sondern auch die Zugänglichkeit von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zerstören können.
Wenn der Staat nicht in der Lage ist, den Menschen ein Dach über dem Kopf zu sichern, verliert er moralische Autorität. Ein Mensch kann eine komplizierte Außenpolitik, teure Energie, Steuerdruck, Reformen und Bürokratie ertragen. Doch wenn er arbeitet und trotzdem nicht getrennt von den Eltern leben oder eine normale Wohnung mieten kann, hört er auf, an das System zu glauben.
Das ist gefährlicher als gewöhnliche Unzufriedenheit. Das ist die Zerstörung des Gesellschaftsvertrags.
Die europäische Demokratie beruht nicht nur auf Verfahren, Gerichten, Wahlen und Institutionen. Sie beruht auf dem Gefühl, dass die Regeln eine Chance geben. Die Wohnungskrise tötet dieses Gefühl. Wenn die Chance von Erbe, frühem Markteintritt oder elterlichem Kapital abhängt, beginnt Demokratie wie eine Fassade vor einer Eigentumsoligarchie auszusehen.
Was tatsächlich funktionieren kann
Europa hat keine einzige magische Lösung. Doch es gibt ein Bündel von Maßnahmen, ohne die sich die Krise nicht brechen lässt.
Erstens: massiver Wohnungsbau. Nicht nur sozialer Wohnungsbau, sondern auch bezahlbare Mietwohnungen, genossenschaftliche, kommunale und private Wohnungen. Das Angebot muss schneller wachsen als die Zahl der Haushalte, sonst werden alle Subventionen in den Preisen verschwinden.
Zweitens: Beschleunigung der Genehmigungsverfahren. Jahre der Abstimmungen, Gerichtsverfahren und kommunalen Blockaden machen Wohnraum teurer, noch bevor der Bau beginnt. Deregulierung darf jedoch keinen architektonischen Chaoszustand bedeuten. Notwendig ist nicht die Abschaffung von Regeln, sondern klare, schnelle und berechenbare Regeln.
Drittens: Nutzung leerstehender und ineffizient genutzter Flächen: Parkplätze, Industrieareale, Lagerflächen, Grundstücke an Verkehrsknotenpunkten. Die Stadt muss sich nicht endlos ausbreiten. Sie kann sich intelligent verdichten.
Viertens: eine Steuer auf leerstehenden Investitionswohnraum. Eine Wohnung in der Stadt darf kein straflos eingefrorener Tresor sein, wenn Menschen in der Nähe keine Unterkunft finden können.
Fünftens: Ausbau des kommunalen und genossenschaftlichen Sektors. Wien zeigt, dass öffentliches Wohnen kein Ghetto sein muss, sondern ein Stabilisator des Marktes sein kann.
Sechstens: präzise, nicht theatralische Regulierung kurzfristiger Vermietung. Airbnb muss kontrolliert werden, doch man darf nicht so tun, als würde ein Verbot touristischer Wohnungen allein den Mangel an Millionen von Wohnungen beheben.
Siebtens: Mieterschutz ohne Zerstörung des Angebots. Notwendig sind langfristige Verträge, Transparenz und berechenbare Indexierung, aber kein System, in dem Eigentümer massenhaft aus dem Markt fliehen.
Achtens: politische Ehrlichkeit. Der Gesellschaft muss offen gesagt werden: Bezahlbarer Wohnraum ist ohne Bauen unmöglich, und Bauen bedeutet fast immer Konflikt.
Europa entscheidet: Stadt zum Leben oder Markt für Kapital
Die Wohnungskrise ist zum wichtigsten sozialen Test der Europäischen Union geworden. Nicht weil Europa plötzlich keine Wohnungen mehr hätte. Sondern weil das europäische Modell zu lange so getan hat, als könne der Markt drei unvereinbare Ziele gleichzeitig verbinden: steigende Vermögenswerte für Eigentümer, hohe Renditen für Investoren und bezahlbaren Wohnraum für junge Familien.
Das kann er nicht.
Wenn Wohnen vor allem ein Vermögenswert ist, wird die Stadt dem Kapital dienen. Wenn Wohnen Teil des Gesellschaftsvertrags ist, muss der Staat nicht kosmetisch, sondern systemisch eingreifen. Europa kann sich nicht länger hinter Gesprächen über Plattformen, Touristen, Migranten oder einzelne Missbräuche verstecken. All das sind Faktoren, aber nicht der Kern des Problems.
Der Kern besteht darin, dass städtischer Boden zur Arena eines Kampfes zwischen Leben und Rendite geworden ist.
Solange Europa diesen Konflikt nicht anerkennt, werden seine Pläne wirken wie der Versuch, einen Brand mit einem Glas Wasser zu löschen. Man kann Airbnb begrenzen, vergünstigte Hypotheken vergeben, über Mietobergrenzen streiten, Kommissarsposten schaffen und Berichte veröffentlichen. Doch wenn weniger Wohnungen gebaut werden, als benötigt werden, wenn es sich lohnt, leerstehende Wohnungen leer stehen zu lassen, wenn Kommunen Verdichtung blockieren, wenn Fonds Wohnviertel wie Anleihen kaufen, wird sich die Krise ausweiten.
Europa hat die Phase bereits hinter sich, in der Wohnen ein Alltagsthema war. Jetzt ist es eine Machtfrage. Wer hat das Recht auf die Stadt? Derjenige, der in ihr lebt, oder derjenige, der sie kaufen kann?
Von der Antwort hängt nicht nur der Mietpreis in Amsterdam, Prag, Dublin oder Barcelona ab. Von ihr hängt ab, ob die europäische Demokratie ihr wichtigstes Argument bewahrt: das Versprechen eines würdigen Lebens für den arbeitenden Menschen.
Wenn dieses Versprechen endgültig verschwindet, werden leerstehende Wohnungen nicht zu einem Investitionsobjekt, sondern zu einem Denkmal der politischen Blindheit Europas.