Dubay sahillərindəki süni arxipelaq yenidən əmirliyin güzgüsünə çevrilib. İyirmi il əvvəl bu güzgüdə iddia görünürdü, 2009-cu ildə isə borc böhranı. İndi mənzərə başqadır: iki min tikinti şirkətindən hansı müharibədən salamat çıxacaq, başqalarının vədlərinin hesabını kim ödəyəcək?
Dubay sahilindən katerlə yarım saatlıq yol gedirsiniz və özünüzü Lazur sahilində görürsünüz. Çəhrayı otel, ağ xallı qırmızı talvarlar, yaxta körpüləri və müəyyən saatlarda süni yağış yağdırılan, qonaqlara əlvan çətirlər paylanan küçə. Fars körfəzinin ortasında, həqiqi yağışın hadisə sayıldığı ölkədə havanı nasoslar idarə edir. Bütün bunların elektrik enerjisini isə dizel generatorları verir: kompleks şəhərin elektrik şəbəkəsinə qoşulmayıb. 2026-cı ilin yazında Hörmüz boğazı döyüş meydanına çevriləndə həmin generatorlar üçün alınan hər litr dizelin qiyməti layihənin ayaqda qalıb-qalmayacağını müəyyənləşdirən məsələyə döndü.
Söhbət dünya xəritəsi şəklində salınmış “The World” arxipelaqındakı altı milyard dollarlıq “The Heart of Europe” kurortundan gedir. Vəziyyətdən xəbərdar şəxslərin məlumatına görə, layihəni həyata keçirən şirkət işçilərinin sayını azaldıb, əməkdaşların bir hissəsini ödənişsiz məzuniyyətə göndərib, indi isə investorların və keçmiş işçilərin məhkəmə iddialarından müdafiə olunur. İlk baxışda bu əhvalat kübar həyat xronikasından qəribə bir epizoda bənzəyir. Əslində isə fevralın 28-də başlayan müharibənin Dubayın daşınmaz əmlak bazarında nə etdiyini göstərir: bazar iştirakçılarını amansızcasına iki yerə ayırır, pulu olanlara və əlində yalnız gözoxşayan layihə təsvirləri qalanlara.
28 fevral: Dubayın sığorta təminatını itirdiyi gün
İyirmi ildən artıq müddətdə Dubay modeli dilə gətirilməyən bir qənaət üzərində dayanırdı: narahat regionda bu əmirliyi təhlükəsizlik adası saymaq olar. İraq müharibələri, ərəb baharı, Yəmən kampaniyası, İran ətrafında bir-birini əvəz edən sanksiya dalğaları buradan yan keçirdi. Çox vaxt hətta Dubayın xeyrinə işləyirdi: qaynar nöqtələrdən qaçan kapital məhz bura üz tuturdu.
2026-cı il fevralın 28-i səhər bu qənaətin üstündən xətt çəkildi. ABŞ prezidenti Donald Trampın İranın nüvə proqramına və rejimin özünə qarşı əməliyyat kimi təqdim etdiyi əlaqələndirilmiş Amerika-İsrail zərbələrindən sonra Tehran bütün Körfəz boyunca cavab atəşi açdı. Ali lider Əli Xameneinin ölümü İranın cavabından dünyanın 2025-ci ilin iyununda gördüyü ölçülü-biçili yanaşmanı çıxardı. Zərbələr Amerika bazalarının yerləşdiyi ölkələrə endirildi. İrana hücumlarda iştirak etməyən Birləşmiş Ərəb Əmirlikləri Əbu-Dabi yaxınlığındakı Əl-Dəfrə bazasına və Vaşinqtonla müttəfiqliyinə görə hədəflər sırasına düşdü.
BƏƏ Müdafiə Nazirliyinin rəqəmləri miqyası aydın göstərir. Martın 4-dək əmirliklərə 189 ballistik raket, 941 pilotsuz uçuş aparatı və 3 qanadlı raket atılmışdı. Onların böyük əksəriyyəti havada zərərsizləşdirilmişdi. Üç nəfər həlak olmuşdu: Pakistan, Nepal və Banqladeşdən gəlmiş miqrant işçilər. Rəsmi məlumatlara görə, qəlpələrdən və düşən dağıntı parçalarından yaralananlar arasında təxminən on beş ölkənin vətəndaşları, o cümlədən azərbaycanlılar vardı. Qalıqlar Palma Cumeyra ərazisinə, “Burj Al Arab” otelinin yaxınlığına düşürdü, Cəbəl Əli limanı üzərindən tüstü qalxırdı, beynəlxalq hava limanına ziyan dəymişdi. Martın 31-nə keçən gecə pilotsuz uçuş aparatı Dubay sahillərində lövbər salmış Küveyt tankerini vurdu.
Daşınmaz əmlaka birbaşa fiziki ziyan cüzi oldu. Əsas zərbə başqa bir sərvətə dəydi: Dubayın raketlərin çata bilmədiyi məkan olması təsəvvürünə. Hakimiyyət bunu hamıdan yaxşı anlayırdı. Buna görə də ilk reaksiya görüntüləri nəzarətə götürmək oldu. BƏƏ Baş Prokurorluğu zərbələrin foto və videolarının yayılmasını qanunsuz elan etdi. Dubay polisi isə xəbərdarlıq etdi ki, rəsmi açıqlamalarla ziddiyyət təşkil edən məlumatların yayılması iki ildən başlayan həbs və 200 min dirhəmdən, yəni təxminən 55 min dollardan başlayan cərimə ilə nəticələnə bilər. Məntiq aydındır: əsas satılan malın inam olduğu iqtisadiyyatda yanan göydələnin sürətlə yayılan videosu yanğının özündən baha başa gəlir.
Aprelin 8-dən qüvvədə olan atəşkəs kütləvi atəşləri dayandırdı, amma əvvəlki dünyanı geri qaytarmadı. Vaxtaşırı insidentlər davam edir, Hörmüzdən gəmi keçidləri gərginlik içində baş tutur, əmirlikdə yanacaq və ərzaq nəzərəçarpacaq dərəcədə bahalaşıb. Bir arxipelaqın hekayəsini də məhz bu mənzərə fonunda oxumaq lazımdır.
Qum üzərində iyirmi il: əmirliyin vitrinindən təkəbbürünün abidəsinə
“The World” layihəsi 2003-cü ildə elan edildi. “Dubai World” qrupuna daxil olan dövlət tikinti şirkəti “Nakheel” sahildən dörd kilometr aralıda dənizə qum dolduraraq təxminən üç yüz ada yaratdı və onları qitələrin cizgilərinə uyğun düzdü. Marketinq baxımından dahiyanə fikir idi: özünə İrlandiya, yaxud Qrenlandiya almaq. Adalar məşhurlara və fondlara satılırdı. Arxipelaq isə tələbat olduğuna görə deyil, tələbat yaratmağın mümkün olduğuna görə tikən Dubayın rəmzinə çevrilmişdi.
Sonra 2008-ci il gəldi. 2009-cu ilin noyabrında “Dubai World” kreditorlardan təxminən 26 milyard dollarlıq borc üzrə ödənişləri dondurmağı istədi. Dünya bazarları bir neçə gün əmirliyin defolt ehtimalını ciddi müzakirə etdi. Xilasa həmin ilin dekabrında 10 milyard dollar ayıran Əbu-Dabi çatdı. Bu yardımın qiyməti rəmzlərdə görünürdü: 2010-cu il yanvarın 4-də açılan dünyanın ən hündür qülləsinə planlaşdırıldığı kimi “Burj Dubai” deyil, BƏƏ prezidenti və Əbu-Dabi hökmdarı Şeyx Xəlifə bin Zayedin şərəfinə “Burj Khalifa” adı verildi. Müxtəlif hesablamalara görə, həmin böhran dövründə Dubayda mənzil qiymətləri yarıbayarı düşdü. “The World” adalarında işlər illərlə donduruldu. Adaların ətrafında dolaşan tikinti şayiələri və hidrotəyyarələrdə gəzən turistlər idi.
Arxipelaq öz gücünü həddindən artıq şişirtməyin əyani dərsliyinə çevrildi. Dubayın qalan hissəsi yoluna davam etdi, tikilib genişləndi, 2014-cü ildə neftin ucuzlaşmasını, 2019-cu ilədək uzanan qiymət enişini və pandemiyanı adladı, sonra yeni yüksəliş dalğası yaratdı. Qumdan düzəldilmiş dünya xəritəsi isə yarımçıq vitrin olaraq qaldı. Avstriyalı iş adamı Yozef Klayndinstin “The Heart of Europe” layihəsi onu dirçəltmək üçün ən səs-küylü cəhd oldu: Almaniya və İsveç adaları, Lazur sahili, yataq otaqları suyun altında yerləşən üzən villalar.
Mən bu təşəbbüsə gülməzdim. Dubayın tarixində əvvəl lağa qoyulan, sonra şəhərin brendinə çevrilən layihələr olub. Bununla belə, “The Heart of Europe”un bir zəif nöqtəsi var. Müharibə onu yaratmayıb, sadəcə üzə çıxarıb: layihə xaricdən gələn pul və insan axınından tam asılıdır.
Öz sakinləri üçün kurort: altı milyardlıq layihə vauçerlərlə necə dolanır
İlkin plana görə, kurortun qonaqlarının yarısı xaricilərdən, yarısı isə yerli sakinlərdən ibarət olmalı idi. Fevralın 28-dən sonra xaricilər yoxa çıxdı. “The Heart of Europe” də qurudakı yüzlərlə otel kimi əmirliklərin öz sakinlərinə yönəldi, onları yaşadıqları ölkədə dincəlməyə çağırdı. Qonaqlara otağın qiyməti qədər yemək və içki vauçeri təklif olunur. Sadə dillə desək, təki qonaq gəlib restoranda pul xərcləsin deyə gecələməni az qala havayı verirlər.
Klayndinst doluluqla bağlı öz statistikasını açıqlayır: martda 27 faiz, apreldə 36, mayda 56 faiz. Yaxın həftələrdə 80 faizə çatmağı gözləyir, 2027-ci ilədək beş otel açacağını vəd edir. Bəzi sahələrdə işlər gecələr də gedir. Bu rəqəmləri düzgün oxumaq lazımdır. Böhranın qızğın çağında çox aşağı səviyyədən artım dayanıqlı biznes demək deyil. Doluluq otağı faktiki pulsuz edən endirimlər hesabına təmin olunursa, gəlir doluluqdan xeyli ləng artır.
Müqayisə üçün bütövlükdə şəhərə baxmaq faydalıdır. Dubay 2025-ci ildə 19,59 milyon xarici turist qəbul etmişdi. Şəhərdə 827 otel, 154 264 otel otağı vardı, orta doluluq 80 faizi ötürdü. Sahə üzrə təhlillərə görə, artıq 2026-cı ilin martında doluluq 33,1 faizə enmişdi. Bu, ötən ilin göstəricisindən 54,4 faiz aşağı idi. İri analitik qurumlardan biri təşvişin ən yüksək həddə çatdığı vaxt ikinci rübdə doluluğun 10 faizə qədər düşə biləcəyini bildirir, baş verənləri sahənin əhəmiyyətli hissəsinin faktiki dayanması kimi qiymətləndirirdi. Proqnoz həddindən artıq bədbin çıxdı, amma istiqamət düzgün müəyyənləşdirilmişdi: ilin ilk yeddi ayının yekununda Dubayda doluluq ötən illə müqayisədə 29 faiz aşağıdır. Nəticə Körfəzdəki qonşulardan da pisdir. DXB hava limanı birinci rübdə ötənilki 23,4 milyon əvəzinə 18,6 milyon sərnişinə xidmət göstərib, martda isə sərnişin axını 66 faiz azalıb.
Bu şəraitdə yalnız su yolu ilə çatmaq mümkün olan və elektrikini özü istehsal edən ada kurortu qurudakı istənilən oteldən daha həssas vəziyyətə düşür. Dizel bahalaşıb, materialların su ilə daşınması da. Turistlər isə azalıb. Qapalı dairə yaranıb.
Layihənin vədləri də kiçilir. “The Heart of Europe” daxilində nəzərdə tutulan Venesiya kurortu hələ yalnız kağız üzərindədir. Ən çox reklam edilən “Floating Seahorse” əvvəlcə dəniz dibinə bərkidilən, bir hissəsi su altında qalan üzən ev kimi düşünülmüşdü. Qanunvericilikdəki dəyişikliklərdən sonra ilkin nümunələri yenidən layihələndirmək lazım gəldi. Hazırda 72 belə obyekt tikilir. Klayndinst deyir ki, həmişə sürəti deyil, qüsursuz nəticəni seçib. Gecikmələrin bəzi tərəfdaşlarda anlaşılan narazılıq doğurduğunu da etiraf edir. Amma layihənin yaşamaq qabiliyyətinə şübhələri rədd edir. Onun sözlərinə görə, bu, adi tikinti-satış sxemi deyil, uzunmüddətli turizm layihəsidir və bir çox əyləncə obyekti başlanğıcda mövcud olmayan texnologiyalar, eləcə də icazə mexanizmləri tələb edirdi.
Məhkəmə iddiaları olmasaydı, bu mövqe ağlabatan görünərdi. Mənbələrin məlumatlarına və jurnalistlərin tanış olduğu məhkəmə sənədlərinə görə, investorlar obyektlərin təhvil müddətləri və vəd edilmiş zəmanətli gəlirliliklə bağlı iddialar qaldırırlar. Keçmiş əməkdaşlar ödənilməmiş maaşlarını tələb edirlər. Klayndinst isə cavab verir ki, şirkət öhdəliklərini yerinə yetirir və bütün narazılıqları birbaşa danışıqlarla həll etmək mümkündür.
Burada açar ifadə “zəmanətli gəlirlilik”dir. Zəmanəti bank deyil, tikinti şirkəti verirsə, onun dəyəri də həmin şirkətin pul axını qədərdir. Turistlər gəldikcə belə sxemlər işləyir. Axın quruyanda zəmanət ödənişinə vəsait tapılmayan borca çevrilir.
Arxipelaqdakı qonşuların vəziyyəti daha ağır olub. “DP World”un keçmiş rəhbəri Sultan Əhməd bin Süleyimə bağlı şirkətin yaratdığı, Maldiv üslubundakı “Anantara World Islands” kurortu aprelin 10-da bağlanıb. Yenidən nə vaxt açılacağı açıqlanmayıb. Operator “Minor Hotels” qərarı bir sıra xarici amillərin üst-üstə düşməsi ilə izah edib. İfadə diplomatikdir, məna isə aydındır. Yazda Dubayın digər məşhur otelləri, o cümlədən “Burj Al Arab” və “Armani Hotel” də eyni vaxtda təmirə bağlandı. Rəsmi açıqlamalarda heç kim müharibədən danışmırdı. Dəbdəbəli otellər çoxdan planlaşdırılmış yenilənməni birdən-birə eyni vaxtda yada salanda bazar bunun nə demək olduğunu anlayır.
Əqdlərin yarısı yoxa çıxıb, qiymətlər isə hələ dayanır
Dubayın quru hissəsi müharibəni adalardan fərqli yaşayır. Burada rəqəmlərin yaratdığı mənzərə hara baxmağınızdan çox asılıdır.
Əvvəlcə yarıda kəsilən yüksəlişin miqyasına baxaq. 2020-ci ildən 2025-ci ilədək Dubayda daşınmaz əmlak əqdlərinin ümumi dəyəri 866 faiz artmış, bir kvadrat futun qiyməti isə az qala ikiqat yüksəlmişdi. 2026-cı ilin yanvarında əmirlikdə ümumi dəyəri 72,5 milyard dirhəm olan 17 457 əqd qeydə alınmışdı. Bu, bir il əvvəlkindən 22,7 faiz çox idi. Yanvar və fevral birlikdə 133,3 milyard dirhəmlik 34 452 əqd vermişdi. Bazar müharibəyə tam sürətlə daxil olurdu.
Sonra zərbə gəldi. Amerikanın ən iri investisiya banklarından birinin hesablamalarına görə, martın ilk 12 günündə BƏƏ-də daşınmaz əmlak əqdlərinin həcmi illik müqayisədə 37 faiz, əvvəlki aya nisbətən isə 49 faiz azalıb. Dubay Maliyyə Bazarında tikinti şirkətlərinin indeksi martın 9-dək təxminən 21 faiz itirərək 16 700 bal ətrafından 13 353 bala enib. 2025-ci ildə bütün satışların 69 faizini təmin edən ilkin bazarda əqdlərin sayı martda bir ay ərzində 21 faiz azalaraq 9 368-ə düşüb. Ən ağrılı nöqtə tikilməkdə olan mənzillərin təkrar satışı olub: bazar iştirakçılarının müşahidələrinə görə, belə mənzillər ilkin qiymətindən 10-15 faiz ucuz satılır. Monitorinq xidmətlərindən birinin məlumatına əsasən, mayın sonunadək yüksək qiymət seqmentindəki satıcılar 3 292 obyekt üzrə istədikləri qiymətləri ümumilikdə 2,36 milyard dirhəm aşağı salıblar.
Yerli məsləhət şirkətinin məlumatına görə, mayda mənzil əqdlərinin sayı ötənilkinin təxminən yarısı qədər olub. Satıcılar obyektlərini böyük endirimlə vermək, alıcılar isə müharibədən əvvəlki qiymətləri ödəmək istəmirdilər. İyunda satışlar canlandı, qiymət enişinin sürəti azaldı. Bununla belə, həmin qiymətləndirməyə görə, müharibənin başlanmasından bəri mənzil bazarı 10 faiz ucuzlaşıb.
Ən maraqlı məqam da burada başlayır. Dubay Torpaq Departamentinin ikinci rüb üzrə məlumatları mənzillərlə bağlı 38 mindən çox əqd göstərir. Bu, bir il əvvəlki rekord səviyyədən təxminən üçdəbir azdır. Əqdlərin dəyəri isə təxminən 40 faiz azalaraq 110,4 milyard dirhəmə, yaxud 30 milyard dollara enib. Eyni məlumatlara görə, bir kvadrat futun orta qiyməti 6,5 faiz artıb. İki qiymətləndirmə yalnız ilk baxışda bir-birinə ziddir. Əqdlərin tərkibində bahalı, hazır mənzillərin payı artıb, ucuz spekulyativ təkrar satışlar isə demək olar ki, yoxa çıxıb. Qiymət indeksi konkret obyektlərdəki endirimi, bir kvadrat futun orta qiyməti isə alışların dəyişən tərkibini əks etdirir. Dürüst nəticə belədir: bazar çökməyib, donub və qiymətlər yenidən müəyyənləşir.
Nikbinlərin əsas arqumenti alıcıların tərkibidir. Yaxın Şərqdə fəaliyyət göstərən iri beynəlxalq məsləhət şirkətinin tədqiqat istiqaməti üzrə rəhbərlərindən biri bildirir ki, bu dövrdə tezliklə baha satmaq məqsədilə əmlak almaq təcrübəsi 2008-ci illə müqayisədə xeyli az yayılıb. Möhtəkir azdırsa, məcburi satış da az olur. Bununla yanaşı, o da etiraf edir ki, müharibə əksəriyyəti xaricdən gələnlərdən ibarət əhalinin inamını ciddi sarsıdıb. Ənənəvi olaraq sakit keçən yay aylarında bazarın daha da zəifləyəcəyini gözləyir.
Bu mənzərənin müharibədən əvvəl də xəbərdarlıq edilən xoşagəlməz fonu var. Aparıcı reytinq agentliklərindən biri hələ 2025-ci ildə həmin ilin ortalarından 2026-cı ilin sonunadək qiymətlərin 15 faizədək enə biləcəyini proqnozlaşdırmışdı. Səbəb təklif idi: 2023-2026-cı illərdə bazara təxminən 250 min yaşayış vahidi çıxmalıydı. Onların təxminən 120 mini məhz 2026-cı ilin payına düşürdü. Müharibə onsuz da dönüş nöqtəsinə yaxınlaşan bazar dövrünün üzərinə gəldi. İri Amerika banklarından biri tələbatın asılı olduğu Dubay əhalisinin artımı üzrə 2026-cı il proqnozunu 1 faizə endirdi.
Bir xilasedici dairəyə iki min tikinti şirkəti
Bütün bu hekayənin ən səciyyəvi detalı az qala diqqətdən kənarda qaldı. Vəziyyətdən xəbərdar şəxslərin sözlərinə görə, müharibə başlayandan az sonra tənzimləyici qurum bazarın konsolidasiyasına hazırlaşmağa başlayıb və iri qruplara qeyri-rəsmi xəbərdarlıq edib: pulu tükənən kiçik rəqibləri satın almalı ola bilərsiniz.
Torpaq Departamentinin məlumatına görə, Dubay bazarında 2000-dən çox tikinti şirkəti çalışır. Əhalisi təxminən dörd milyon olan şəhər üçün bu, həddindən artıq böyük rəqəmdir. Onların əksəriyyəti bazara son beş ildə gəlib. O vaxt tikinti pul çap edən maşın kimi görünürdü: mənzilləri bünövrə qazılan mərhələdə satırsan, alıcının pulu ilə tikirsən, qazancını götürürsən. Model yeni alıcı axını kəsilmədikcə işləyir. Axın quruyanda isə şirkətin əlində tikintini başa çatdırmaq öhdəliyi və alıcıların artıq əməl etmədiyi ödəniş cədvəli qalır.
“Trump Organization” ilə tərəfdaşlığı ilə tanınan, Səudiyyə Ərəbistanının “Dar Al Arkan” şirkətinin beynəlxalq qolu “DarGlobal”ın baş direktoru Ziyad əş-Şaar bunu açıq deyir. Onun sözlərinə görə, yüksəlişi görüb tikintini asan biznes hesab edərək bu sahəyə girən yeni şirkətlər zərər çəkəcək. Xarici alıcılardan güclü asılılığı olan bazarlar daha ağır itkilərə məruz qalır, qeyri-müəyyənlik isə investorları qərarlarını təxirə salmağa vadar edir.
İxtisarlar artıq böyük adlara da çatıb. Mənbələrin məlumatına görə, “Sobha” və “Azizi”nin hər biri yüzlərlə iş yerini ixtisar edib. Tikinti şirkətlərinin bir hissəsi müharibədən əvvəl istiqraz yerləşdirib və indi həmin qiymətli kağızlar təzyiq altındadır. Daşınmaz əmlak üzrə təcrübəli hüquqşünaslardan biri hesab edir ki, təkliflə həddindən artıq yüklənmiş bazarla müharibə şokunun birləşməsi konsolidasiyanı sürətləndirəcək. İri yerli hüquq firmasının tikinti üzrə ixtisaslaşmış hüquqşünası isə marağın daha ənənəvi layihələrə yönələcəyini gözləyir: qeyri-adi obyektlərin problemlərini həll etmək mümkündür, amma bu həll baha başa gələcək.
Konsolidasiyadan kim qazanır? İlk növbədə dövlətə və ya hakim ailələrə bağlı ən iri tikinti şirkətləri. Rəqiblərinin torpaq sahələri, yarımçıq layihələri və müştəri bazaları onlara dəyər-dəyməzinə çatacaq. İdarə edilməsi daha asan bazar əldə edən dövlət də qazanır. Uduzanlar kiçik şirkətlərdən əmlak alanlardır: ən yaxşı halda obyektlərini gecikmə ilə təhvil alacaqlar, ən pis halda isə məhkəmə qapılarında qalacaqlar. Ötən böhrandan sonra Dubay ləğv edilmiş layihələrin hesablarının bağlanması üçün xüsusi mexanizmlər yaratmalı olmuşdu. Bir çox alıcı qərarları illərlə gözləmişdi.
Mən bu konsolidasiyanı qaçılmaz və qəribə də olsa, əmirlik üçün faydalı sayıram. İki min şirkətin daha yüksək zəmanətli gəlirlilik vəd etmək uğrunda yarışdığı bazar iyirmi iri oyunçunun öz kapitalı ilə cavabdehlik daşıdığı bazardan daha təhlükəlidir. Dövlət bunu anlayır. Məsələ özəl investorların ödəyəcəyi qiymətdədir.
Sacvani daha qorxutmur: nəhənglər raketlər altında niyə yeni layihələrə başlayırlar
Bazarın digər qütbündə nümayişkaranə arxayınlıq hökm sürür. Bu da siyasətdir.
828 metrlik “Burj Khalifa”nı tikən “Emaar” iyunda 150 min sakin üçün nəzərdə tutulan, dəyəri 55 milyard dollar olan yeni şəhər rayonu layihəsini təqdim etdi. Bundan bir ay əvvəl Kanadanın “Brookfield” şirkəti Dubay daşınmaz əmlakına investisiya yatırmaq üçün yeni birgə müəssisə yaradacağını açıqlamışdı. “DarGlobal” isə “Trump” brendi altında 80 mərtəbəli qüllə tikir. Damındakı hovuzu şirkət dünyanın ən hündür açıq hovuzu adlandırır. Tikintinin beş ildən sonra başa çatdırılması planlaşdırılır. Əş-Şaarın sözlərinə görə, mənzillərin 80-90 faizi artıq satılıb. O əlavə edir ki, şirkət yeni imkanlar axtarmağa davam edir.
Ən maraqlı mövqe “Damac Properties”in təsisçisi və Trampın daha bir biznes tərəfdaşı Hüseyn Sacvaniyə məxsusdur. 2019-cu ildə təklif bolluğu üzündən mənzil bazarında yaxınlaşan fəlakət barədə açıq xəbərdarlıq edən məhz o idi. İndi tonu başqadır. Şirkətin kifayət qədər pulu var, ödənişlər vaxtında daxil olur, yeni layihələrə start verilir, bazarda inam yüksəkdir. Vəziyyəti belə təsvir edir. Övladlarının dəbdəbəli villalar tikdiyi “Amali” layihəsi barədə deyir ki, heç bir alıcı sövdələşmədən imtina etməyib, son iki ayda isə daha bir neçə obyekt satılıb.
Hətta başıbəlalı arxipelaqda da mənzərə başdan-başa qaranlıq deyil. “Zaya” şirkətinin “Zuhha Islands” layihəsindəki 30 villanın hamısı müharibədən əvvəl satılıb. Ayrı-ayrı obyektlərin qiyməti 24 milyon dollaradək çatıb.
Nəhənglər niyə sürəti artırırlar? Çünki təşviş pulu olanlar üçün fürsətdir. Müharibənin qızğın çağında 55 milyardlıq layihəyə başlamaq bazara və kreditorlara verilən siqnaldır: böyük Dubay heç yerə getmir. Üstəlik, hədsiz varlı alıcılar müharibəyə orta təbəqədən fərqli reaksiya verirlər. Yüz milyonlarla dollar sərvəti olan adam üçün əsas sual dronun Palma Cumeyraya çatıb-çatmayacağı deyil. Əsas məsələ pulunun öz ölkəsindəki vergilərdən və siyasi fırtınalardan harada daha etibarlı qorunmasıdır. Bu meyar üzrə Dubayın rəqibləri hələ də azdır.
Burada bir məqamı dürüstcə qeyd etmək lazımdır. Tikinti şirkətlərinin arxayın bəyanatları onların biznesinin bir hissəsidir. Bazarın inamından danışan Sacvani elə inam satır. Mənzillərin 80-90 faizinin satıldığını bildirən əş-Şaar investorlara hesabat verir. Bu sözlər özlüyündə sübut deyil. Sübut sonra ortaya çıxacaq: hissəli ödənişlərin vaxtı çatanda və neçə alıcının həqiqətən sona qədər getdiyi bəlli olanda.
Vitrinin hesabını kim ödəyir
Bazar rəqəmlərinin arxasında nadir hallarda açıq danışılan siyasi iqtisad dayanır.
İlk uduzan əmirliklərin bitərəflik konsepsiyasının özü oldu. Əbu-Dabi və Dubay illərlə Vaşinqtonla müttəfiqliklə yanaşı, Tehranla da münasibətlər qururdular. İran kapitalı, İranla ticarət, Cəbəl Əli üzərindən təkrar ixrac Amerika bazaları ilə yanaşı mövcud idi. Müharibə göstərdi ki, iki stulda yalnız onlardan birinin üstündə bomba partlamayanadək oturmaq mümkündür. İran üçün əmirliklər əlverişli hədəf oldu: onlara zərbə endirmək minimum hərbi risklə regionun Amerikaya bağlı iqtisadi sinirinə zərbə vurmaq demək idi.
İkinci hesab banklara gəlir. Reytinq agentliyinin qiymətləndirməsinə görə, 2025-ci ilin sonunda korporativ daşınmaz əmlak BƏƏ banklarının ümumi kredit portfelinin 13 faizini təşkil edirdi. 2026-cı ilin birinci rübündə bu pay demək olar ki, dəyişməyib. Hələlik bu, sistem üçün təhlükə deyil, bankların sanballı kapital ehtiyatları var. Amma konsolidasiya satınalmalarla deyil, iflaslarla getsə, problemlərin bir hissəsi bankların balansına keçəcək.
Bu zəncirin ən müdafiəsiz halqası miqrant işçilərdir. Müharibənin ilk günlərində dağıntı parçaları altında həlak olanlar məhz onlar idi. Otellər boşalanda ilk olaraq ödənişsiz məzuniyyətə göndərilənlər də onlardır. Bu insanların əksəriyyəti viza və yol xərcini ödəmək üçün borca girib gəlib. İşlərini itirmək onlar üçün fasilə deyil, həyatlarının alt-üst olmasıdır.
Nə qədər qəribə səslənsə də, qonşular qazanır. Sahə üzrə məlumatlara görə, yeddi ayda Səudiyyə Ərəbistanında otel doluluğu cəmi 2,8 faiz azalıb. Dubayda isə azalma 29 faizdir. İllərdir şirkətlərin regional qərargahlarını və turistləri Dubaydan özünə çəkməyə çalışan Ər-Riyad arzulaya bilməyəcəyi bir arqument əldə edib. Tranzitin və kapitalın bir hissəsinin müvəqqəti yönəldiyi, Körfəzdən kənardakı rəqib mərkəzlər də qazanır.
Bu hekayədə Bakı üçün də dərs var. Mən onu başqasının çətinliyinə sevinmədən ifadə edərdim. Azərbaycan illərdir iqtisadi strategiyasını tranzit və energetika üzərində qurur. Hörmüz hər dəfə təhlükə altına düşəndə Xəzər marşrutunun cəlbediciliyi artır. Dubayın göstərdiyi əsas həqiqət isə marşrutlarla deyil, inamla bağlıdır: iyirmi il mal kimi satılan təhlükəsizlik bir həftəsonunda dəyərini itirə bilər. Sabitliyi nə satın almaq, nə də dənizə qum doldurub yaratmaq mümkündür. Onu yalnız hər gün qorumaq olar.
2027-ci ilin ssenarisi: çöküş deyil, konsolidasiya
Son iyirmi ildə Dubaydakı hər təşviş eyni cür bitib: böhran zəifləri udub, güclülər isə ondan daha da güclənərək çıxıblar. 2009-cu ildə xilas Əbu-Dabidən gəldi. 2020-ci ilin pandemiyasını heç kimin proqnozlaşdırmadığı yüksəliş əvəz etdi. Burada 2008-ci ilin İspaniyası ilə müqayisə çox şey deyir. Orada tikinti köpüyü arxasında Madrid yaxınlığındakı Sesenya yaşayış kompleksi kimi kabus şəhərlər qoydu. Planlaşdırılmış on üç mindən çox mənzilin yalnız bir hissəsi tikildi, tikilənləri də illərlə satmaq mümkün olmadı. Fərq ondadır ki, İspaniyanın tikinti şirkətlərinin borclarını satın almağa hazır suveren fondu yox idi. Dubayın isə Əbu-Dabisi var. Hərbi təhlükəsizlik təminatından fərqli olaraq, bu sığorta hələ qüvvədən düşməyib.
Məncə, əsas ssenari belədir. Atəşkəs qorunsa və Hörmüz yenidən bağlanmasa, mənzil bazarı müharibədən əvvəlki əqd həcminə ən tez 2027-ci ilin ikinci yarısında çata bilər. Bu müddətdə qiymətlər, böyük ehtimalla, daha bir neçə faiz enəcək, amma kəskin çöküş olmayacaq. Fəal tikinti şirkətlərinin sayı 2027-ci ilin sonunadək nəzərəçarpacaq dərəcədə azalacaq. Şirkətlərin satın alınması ilə bağlı sövdələşmələr isə artıq 2027-ci ilin birinci rübündə sahə xəbərlərinin əsas mövzusuna çevriləcək. Mənim hesablamama görə, turist axını 2025-ci ilin səviyyəsinə ən tez 2027-2028-ci illərin qış mövsümündə qayıda bilər.
Bədbin ssenari atəşlərin yenidən başlanması ilə bağlıdır. Müharibənin ikinci mərhələsi artıq əhvali-ruhiyyəyə deyil, ödəniş intizamına zərbə vuracaq: tikilməkdə olan mənzillərin alıcıları kütləvi şəkildə hissəli ödənişləri dayandırmağa başlayacaqlar. Onda kiçik tikinti şirkətlərinin problemləri bankların probleminə çevriləcək. Bu halda konsolidasiya könüllü satınalmalarla deyil, 2009-cu ildəki kimi məcburi xilas tədbirləri ilə gedəcək.
“The Heart of Europe” kimi layihələrin qarşısındakı seçim daha sərtdir. Belə kurortların ayaqda qalması mənzil qiymətlərindən çox xaricilərin qayıdışından və yanacağın dəyərindən asılıdır. Klayndinst doğrudan da 2027-ci ilədək beş otel açsa və pulsuz vauçerlərsiz doluluğu qoruya bilsə, layihə şans qazanacaq. Əks halda, məhkəmə iddiaları artdıqca və turistlər gəlmədikcə arxipelaq ikinci dəfə 2008-ci ildən sonrakı taleyini yaşamaq riski ilə üzləşəcək: iqtisadi imkanları qabaqlayan iddiaların abidəsinə çevriləcək.
Bir sual cavabsız qalır. Son beş ildə kiçik tikinti şirkətlərinin verdiyi gəlirlilik zəmanətlərindən neçəsinin boş kağız parçasına çevriləcəyini bu gün Dubayda heç kim açıq hesablamağa hazır deyil.
Cədvəl üzrə yağış
Dubay Torpaq Departamenti bazarı qabaqlayıcı tənzimləmə və davamlı monitorinqlə dəstəklədiyini, sahənin perspektivlərinin isə son dərəcə ümidverici olduğunu bildirir. Yəqin ki, böyük Dubay üçün belədir. “Emaar” şəhərin içində şəhər salır, Sacvaninin övladları villalar satırlar.
Qalanların işi daha çətindir. Müharibə Dubayın problemlərini yaratmadı, sadəcə onların üzə çıxacağı vaxtı yaxınlaşdırdı. İki min tikinti şirkəti, beş ildə əqdlərin dəyərinin təxminən doqquzqat artması, maliyyə dayanıqlığı olmayan şirkətlərin zəmanətli gəlirlilik vədləri, təhlükəsizliyə inam üzərində dayanan turist axını: bütün bunlar illərlə yığılırdı. İran raketləri sadəcə hesablaşma vaxtını tezləşdirdi.
Körfəzin ortasındakı Lazur sahilində hələ də süni yağışı işə salırlar. Qonaqlar sarı çətirlərin altında dayanıb şəkil çəkdirirlər. Haradasa yaxınlıqda dizel generatorları uğuldayır. Bu yağışın hər damcısının haqqı dünyanın ən təhlükəli boğazından keçmiş yanacaqla ödənilir. Dizel varsa, yağış da cədvəl üzrə yağacaq.